Qu\u00e9 busca el capital institucional (antes de firmar un NDA)<\/h2>\n\n\n\n
Transparencia: estados financieros auditados, pol\u00edticas escritas, datos trazables Estructura en capas clara: HoldCo<\/strong> (gobierno y financiaci\u00f3n), OpCo<\/strong> (gesti\u00f3n), SPVs<\/strong> por activo o subcartera para aislar riesgos. Consejo con independientes y experiencia sectorial. KYC\/AML y listas de sanciones; procedimientos de alta de contrapartes. Estados financieros IFRS\/PGC con notas detalladas. Tres a cinco a\u00f1os de hist\u00f3rico preferible. Si no existe, cartera sombra<\/strong> y m\u00e9tricas pro forma<\/em> con supuestos expl\u00edcitos. Volatilidad del flujo y DSCR<\/strong> por veh\u00edculo y SPV. Ambiental: kWh\/m\u00b2, emisiones (alcances 1\u20133 cuando aplique), agua, residuos, etiqueta energ\u00e9tica. Institucionales buscan tickets desplegables y runway<\/em> de inversi\u00f3n. Se\u00f1al de profesionalidad: mandato claro<\/strong>, deal flow<\/em> documentado y capacidad de absorci\u00f3n de capital. Diversificaci\u00f3n por geograf\u00eda, clase de activo, duraci\u00f3n de contratos y perfil de inquilino\/operador. Organigrama con front\/middle\/back office<\/strong> y responsabilidades claras. ERP\/contabilidad, property\/asset management<\/em>, deal tracker<\/em>, repositorio ESG y BI para tableros ejecutivos. RFP para tasadores, auditores, facility managers<\/em>, seguros y asesores. Metodolog\u00edas aceptadas y consistentes: DCF<\/strong>, comparables, capitalizaci\u00f3n de rentas. Auditor externo de nivel superior o mid-tier<\/em> reconocido. Evaluaci\u00f3n de estructura, pol\u00edticas, datos y m\u00e9tricas. Aprobaci\u00f3n de pol\u00edticas clave, constituci\u00f3n de comit\u00e9s, templates<\/em> de IC y asset plans<\/em>. Implantar KPIs financieros, de riesgo y ESG. Data room<\/em> completo y versionado. Situaci\u00f3n<\/strong>: patrimonio familiar con 18 activos inmobiliarios, contabilidad b\u00e1sica y reporting irregular. Constituci\u00f3n y organigrama actualizados Depende del perfil, pero buscan capacidad para desplegar tickets<\/em> relevantes y un pipeline<\/em> realista. Si no hay escala, plantea coinversi\u00f3n o fund-of-one<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Ideal, tres a cinco a\u00f1os auditados. Si no, construye serie pro forma<\/em> con supuestos p\u00fablicos y validaci\u00f3n independiente.<\/p>\n\n\n\n Define 6\u20138 KPIs materiales, plan de mejora por fases y capex con retorno claro (energ\u00eda, agua, residuos). Reporta trimestral y revisa anualmente.<\/p>\n\n\n\n No siempre, pero las tasaciones externas peri\u00f3dicas<\/strong> aumentan credibilidad y reducen asimetr\u00edas en la negociaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Gobernanza, calidad del dato y contratos de deuda. Si fallan, el proceso no avanza.<\/p>\n\n\n\n Atraer capital institucional no va de \u201ccontar una buena historia\u201d. Va de estructura, m\u00e9tricas y ejecuci\u00f3n<\/strong>. Un patrimonio se vuelve invertible cuando su gobernanza reduce incertidumbre, su reporting permite comparar y su riesgo est\u00e1 identificado y mitigado. Con un plan de 180 d\u00edas, pol\u00edticas claras y data room<\/em> impecable, el salto a la liga institucional deja de ser un deseo y se convierte en una consecuencia.<\/p>\n\n\n\n En Rosa Ram\u00f3n Patrimonio<\/strong> ayudamos a patrimonios familiares, corporativos y veh\u00edculos de inversi\u00f3n a dise\u00f1ar su arquitectura institucional<\/strong>, definir KPIs y ESG, estandarizar procesos y preparar data rooms<\/em> que superan due diligence<\/em>. Si quieres un diagn\u00f3stico inicial<\/strong> y un plan de 180 d\u00edas adaptado a tu caso, lo construimos contigo, con rigor y cercan\u00eda.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Introducci\u00f3n Los grandes inversores no invierten \u201cen ideas\u201d. Invierten en estructuras gobernadas, datos auditables y riesgos controlados. 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Gobernanza: consejo activo, comit\u00e9s, control de conflictos
Escala: tama\u00f1o m\u00ednimo del veh\u00edculo y tickets razonables para desplegar capital
Disciplina: proceso de inversi\u00f3n repetible, pipeline<\/em> y post-mortems<\/em>
Cumplimiento: KYC\/AML, sanciones, privacidad, prevenci\u00f3n de fraude, continuidad de negocio
Impacto: m\u00e9tricas ESG consistentes con marcos europeos y reporte peri\u00f3dico<\/p>\n\n\n\n1) Estructura legal y gobernanza<\/h2>\n\n\n\n
1.1 Arquitectura societaria<\/h3>\n\n\n\n
Opciones seg\u00fan estrategia: club deals<\/em>, fondos cerrados (closed-end<\/em>), veh\u00edculos segregados (funds-of-one<\/em>), coinversiones bajo pactos de socios est\u00e1ndar.
Cl\u00e1usulas clave: waterfall<\/em> de distribuci\u00f3n, key person<\/em>, removal for cause<\/em>, derechos de informaci\u00f3n, most favoured nation<\/em> para institucionales.<\/p>\n\n\n\n1.2 Gobierno corporativo<\/h3>\n\n\n\n
Comit\u00e9s formales: Inversiones<\/strong>, Riesgos<\/strong>, Auditor\u00eda\/Compliance<\/strong> y ESG<\/strong>.
Pol\u00edticas escritas: conflicto de inter\u00e9s, related parties<\/em>, remuneraci\u00f3n variable, best execution<\/em>, code of conduct<\/em>.
Calendario anual de reuniones, actas y scorecards<\/em>.<\/p>\n\n\n\n1.3 Cumplimiento normativo<\/h3>\n\n\n\n
Privacidad y seguridad de datos (GDPR), retenci\u00f3n documental, trazabilidad.
Plan de continuidad de negocio (BCP) y respuesta a incidentes (IRP).
Pol\u00edtica anticorrupci\u00f3n y whistleblowing<\/em>.<\/p>\n\n\n\n1.4 Reporting y data room<\/em><\/h3>\n\n\n\n
Data room<\/em> vivo (con control de versiones): estatutos, pactos, contratos, licencias, tasaciones, seguros, ESG, technical DD<\/em>, actas y KPI.
Calendario de reporting: mensual operativo, trimestral financiero, anual auditado.<\/p>\n\n\n\n![\"C\u00f3mo](\"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/preparar-patrimonio-atraer-capital-institucional.jpg\")
<\/figure>\n<\/div>\n\n\n2) M\u00e9tricas de rendimiento y riesgo<\/h2>\n\n\n\n
2.1 Historial auditado y consistencia<\/h3>\n\n\n\n
Cuadros est\u00e1ndar: IRR bruta\/neta<\/strong>, MoIC<\/strong>, TVPI<\/strong>, DPI<\/strong>, cash yield<\/em> y evoluci\u00f3n de NOI\/EBITDA<\/strong> por activo.<\/p>\n\n\n\n2.2 Riesgo y control<\/h3>\n\n\n\n
Stress tests<\/em>: shocks de tipos, ocupaci\u00f3n, capex y salida.
Medidas de ca\u00edda: Drawdown<\/strong>, Sortino<\/strong>, Downside Capture<\/em>.
L\u00edmites: concentraci\u00f3n por inquilino\/sector\/pa\u00eds, vencimientos de deuda, LTV<\/em> y ICR<\/em> objetivo.<\/p>\n\n\n\n2.3 M\u00e9tricas ESG integradas<\/h3>\n\n\n\n
Social: seguridad y salud, accesibilidad, empleo local y cadena de suministro.
Gobernanza: independencia del consejo, pol\u00edticas activas, incidencias y remediaci\u00f3n.
Plan de mejora con objetivos anuales y inversi\u00f3n asociada; seguimiento con indicadores.<\/p>\n\n\n\n3) Diversificaci\u00f3n y escala<\/h2>\n\n\n\n
3.1 Tama\u00f1o que \u201cmueve la aguja\u201d<\/h3>\n\n\n\n
Soluciones si falta escala: coinversiones, warehousing<\/em> de activos, sindicaci\u00f3n con anchor investor<\/em>.<\/p>\n\n\n\n3.2 Construcci\u00f3n de cartera<\/h3>\n\n\n\n
Evitar overfitting<\/em>: exceso de nicho que limite liquidez.
Duraci\u00f3n de deuda escalonada y coberturas (hedges<\/em>) alineadas con el flujo del activo.<\/p>\n\n\n\n4) Profesionalizaci\u00f3n de la gesti\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
4.1 Equipo y proceso<\/h3>\n\n\n\n
Proceso de inversi\u00f3n formal: sourcing \u2192 screening \u2192 IC<\/em> con memos<\/em> comparables, post-mortems<\/em> y lessons learned<\/em>.
Gesti\u00f3n de cartera: asset plans<\/em> anuales con presupuesto, hitos, KPIs y detonantes de venta.<\/p>\n\n\n\n4.2 Sistemas y datos<\/h3>\n\n\n\n
Diccionario de datos y gobierno de informaci\u00f3n: qui\u00e9n crea, valida y publica cada m\u00e9trica.<\/p>\n\n\n\n4.3 Relaci\u00f3n con terceros<\/h3>\n\n\n\n
SLA y scorecards<\/em> para medir calidad y tiempos.<\/p>\n\n\n\n5) Valoraci\u00f3n y auditor\u00eda<\/h2>\n\n\n\n
5.1 Est\u00e1ndares de valoraci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n
Pol\u00edtica de tasaciones externas peri\u00f3dicas<\/strong> por peritos acreditados; rotaci\u00f3n y Chinese walls<\/em>.
Reglas de valoraci\u00f3n internas: supuestos, tasas, cap rates<\/em> y revisi\u00f3n por comit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n5.2 Auditor\u00eda y control interno<\/h3>\n\n\n\n
Mapa de controles, segregaci\u00f3n de funciones, conciliaciones, SOC 1\/2<\/strong> de proveedores cr\u00edticos cuando aplique.
Carta de gesti\u00f3n con remediaci\u00f3n y fechas.<\/p>\n\n\n\n6) Plan de 180 d\u00edas para \u201cinstitucionalizar\u201d un patrimonio<\/h2>\n\n\n\n
D\u00edas 0\u201330: diagn\u00f3stico y brechas<\/h3>\n\n\n\n
Quick wins<\/em>: pol\u00edticas escritas, calendario de comit\u00e9s, data room<\/em> base.<\/p>\n\n\n\nD\u00edas 31\u201360: formalizaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n
Mandatos a tasadores y auditores; RFP de seguros; selecci\u00f3n de sistemas.<\/p>\n\n\n\nD\u00edas 61\u2013120: m\u00e9tricas y reporting<\/h3>\n\n\n\n
Cierres mensuales, flash reports<\/em> y tablero BI.
Primer stress test<\/em> y plan de mitigaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\nD\u00edas 121\u2013180: ready for DD<\/em><\/h3>\n\n\n\n
Track record<\/em> auditado o revisado.
Lista de reference calls<\/em> y cronograma de due diligence<\/em>.<\/p>\n\n\n\n7) Caso pr\u00e1ctico resumido<\/h2>\n\n\n\n
Intervenci\u00f3n<\/strong>: SPVs por activo, comit\u00e9 de inversiones, KPIs y asset plans<\/em>; tasaciones externas y auditor\u00eda; ESG m\u00ednimo viable con plan trianual.
Resultado<\/strong>: coinversi\u00f3n de una aseguradora en un fund-of-one<\/em> de 150 M\u20ac con ticket<\/em> inicial de 50 M\u20ac, follow-ons<\/em> condicionados a hitos de despliegue y reporting trimestral cerrado a 15 d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n8) Checklist de data room<\/em> (versi\u00f3n breve)<\/h2>\n\n\n\n
Pol\u00edticas: inversiones, riesgos, ESG, conflictos, whistleblowing<\/em>
Estados financieros auditados y trial balance<\/em>
Contratos clave: arrendamientos, deuda, seguros, servicios
Tasaciones externas y capex plans<\/em> por activo
KPIs y dashboards<\/em> (IRR, MoIC, NOI, DSCR, ESG)
Compliance: KYC\/AML, GDPR, sanciones, BCP\/IRP
Actas de consejo\/comit\u00e9s y investment memos<\/em><\/p>\n\n\n\nPreguntas frecuentes (FAQ)<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfCu\u00e1l es el tama\u00f1o m\u00ednimo atractivo para un institucional?<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfCu\u00e1nto hist\u00f3rico necesito?<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfC\u00f3mo integro ESG sin inflar costes?<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfEs obligatorio externalizar las tasaciones?<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 cae primero en la due diligence<\/em>?<\/h3>\n\n\n\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n