La pregunta realmente importante es:<\/p>\n\n\n\n
\u201c\u00bfCu\u00e1nto dinero neto conservar\u00e9 despu\u00e9s de impuestos, gastos y cancelaciones?\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n En operaciones de elevado valor en Baleares, conocer esa cifra antes de aceptar una oferta puede cambiar completamente una negociaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Para este art\u00edculo hablamos fundamentalmente de una persona f\u00edsica que es no residente fiscal en Espa\u00f1a<\/strong> y posee una vivienda situada en Baleares.<\/p>\n\n\n\n No importa especialmente que tenga nacionalidad alemana, brit\u00e1nica, sueca, francesa o espa\u00f1ola.<\/p>\n\n\n\n Lo determinante es su residencia fiscal.<\/p>\n\n\n\n Un ciudadano alem\u00e1n residente fiscal en Alemania y propietario de una villa en Mallorca puede tributar como no residente cuando la vende.<\/p>\n\n\n\n Un ciudadano espa\u00f1ol que reside fiscalmente en Suiza puede encontrarse igualmente dentro del r\u00e9gimen de no residentes.<\/p>\n\n\n\n Y un ciudadano brit\u00e1nico que se haya convertido en residente fiscal espa\u00f1ol estar\u00e1 sometido a reglas diferentes.<\/p>\n\n\n\n Por eso la primera comprobaci\u00f3n de cualquier operaci\u00f3n deber\u00eda ser determinar correctamente d\u00f3nde reside fiscalmente el propietario en el momento de la venta.<\/p>\n\n\n\n En una compraventa ordinaria de una vivienda balear por una persona f\u00edsica no residente aparecen principalmente tres elementos fiscales.<\/p>\n\n\n\n Los tres funcionan de forma diferente.<\/p>\n\n\n\n Y uno de los errores m\u00e1s frecuentes consiste en confundir la retenci\u00f3n del 3 % con el impuesto final.<\/p>\n\n\n\n No son lo mismo.<\/p>\n\n\n\n Cuando un no residente vende un inmueble situado en Espa\u00f1a, la ganancia patrimonial obtenida queda sometida al Impuesto sobre la Renta de No Residentes.<\/p>\n\n\n\n Para las ganancias derivadas de la transmisi\u00f3n de elementos patrimoniales, el tipo aplicable actualmente es del 19 %<\/strong>. La Agencia Tributaria establece que la ganancia se calcula, con car\u00e1cter general, por diferencia entre el valor fiscal de transmisi\u00f3n y el valor fiscal de adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Esto es importante porque el 19 % no se aplica sobre todo el precio recibido.<\/p>\n\n\n\n Si se vende una vivienda por 1.500.000 euros, no significa que haya que entregar a Hacienda 285.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Hay que calcular primero cu\u00e1l ha sido realmente la ganancia.<\/p>\n\n\n\n Simplificando, el c\u00e1lculo parte de esta idea:<\/p>\n\n\n\n Valor de transmisi\u00f3n \u2212 valor de adquisici\u00f3n = ganancia patrimonial<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pero tanto el valor de transmisi\u00f3n como el de adquisici\u00f3n incorporan determinados ajustes.<\/p>\n\n\n\n En el valor de adquisici\u00f3n pueden integrarse, entre otros elementos, el precio originalmente satisfecho, determinados gastos e impuestos ligados a aquella adquisici\u00f3n y las inversiones o mejoras que cumplan los requisitos fiscales. Si el inmueble ha estado alquilado, tambi\u00e9n puede ser necesario reducir el valor de adquisici\u00f3n por las amortizaciones fiscalmente relevantes. <\/p>\n\n\n\n En el valor de transmisi\u00f3n se parte del precio de venta y pueden descontarse determinados gastos y tributos inherentes a la transmisi\u00f3n que hayan sido satisfechos por el vendedor. <\/p>\n\n\n\n Esta es precisamente la raz\u00f3n por la que conservar documentaci\u00f3n durante a\u00f1os puede ahorrar mucho dinero cuando llega el momento de vender.<\/p>\n\n\n\n Un propietario deber\u00eda tener perfectamente archivada la escritura de adquisici\u00f3n y las facturas y justificantes relacionados con los gastos que puedan formar parte del valor fiscal.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n resulta especialmente importante conservar la documentaci\u00f3n de las reformas.<\/p>\n\n\n\n No toda factura de mantenimiento aumenta el valor de adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Fiscalmente existe una diferencia entre una reparaci\u00f3n o conservaci\u00f3n<\/strong> y una inversi\u00f3n o mejora<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Pintar una vivienda peri\u00f3dicamente o sustituir un elemento deteriorado no tiene necesariamente el mismo tratamiento que realizar una ampliaci\u00f3n o una reforma que incremente de manera acreditable las prestaciones del inmueble.<\/p>\n\n\n\n Cuanto mayor sea la propiedad, mayor puede ser el impacto.<\/p>\n\n\n\n Una villa adquirida hace quince a\u00f1os y reformada posteriormente por 600.000 euros puede tener una ganancia fiscal muy distinta dependiendo de qu\u00e9 parte de esa inversi\u00f3n pueda acreditarse y calificarse correctamente.<\/p>\n\n\n\n Imaginemos un propietario no residente que compr\u00f3 una vivienda por 700.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Supongamos, \u00fanicamente a efectos ilustrativos, que puede acreditar 70.000 euros entre determinados impuestos y gastos de adquisici\u00f3n y otros 80.000 euros correspondientes a mejoras fiscalmente computables.<\/p>\n\n\n\n Su valor de adquisici\u00f3n ser\u00eda inicialmente:<\/p>\n\n\n\n 700.000 + 70.000 + 80.000 = 850.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n A\u00f1os despu\u00e9s vende por 1.100.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Supongamos adem\u00e1s que soporta 50.000 euros de gastos fiscalmente admisibles vinculados a la transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Su valor de transmisi\u00f3n ser\u00eda:<\/p>\n\n\n\n 1.100.000 \u2212 50.000 = 1.050.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n La ganancia ser\u00eda aproximadamente:<\/p>\n\n\n\n 1.050.000 \u2212 850.000 = 200.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n Aplicando un 19 %, el IRNR ser\u00eda:<\/p>\n\n\n\n 38.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n El ejemplo est\u00e1 deliberadamente simplificado. Si el inmueble hubiera estado alquilado, hubiera sido heredado, existieran mejoras realizadas en fechas diferentes o se hubiera adquirido antes de 1994, el c\u00e1lculo podr\u00eda cambiar de forma importante. La propia Agencia Tributaria contempla reglas espec\u00edficas para estos supuestos. <\/p>\n\n\n\n Este es un detalle especialmente relevante para inversores extranjeros.<\/p>\n\n\n\n Cuando el inmueble ha estado alquilado, determinadas amortizaciones reducen fiscalmente el valor de adquisici\u00f3n utilizado posteriormente para calcular la ganancia.<\/p>\n\n\n\n En t\u00e9rminos sencillos, un propietario puede pensar:<\/p>\n\n\n\n \u201cCompr\u00e9 por 500.000 euros y vendo por 700.000, as\u00ed que he ganado 200.000\u201d.<\/p>\n\n\n\n Fiscalmente, el c\u00e1lculo puede no ser exactamente ese si durante los a\u00f1os de alquiler ha existido amortizaci\u00f3n relevante.<\/p>\n\n\n\n Por eso, cuando se plantea vender un apartamento que lleva diez o quince a\u00f1os alquilado, el propietario deber\u00eda pedir un c\u00e1lculo fiscal antes de fijar su precio m\u00ednimo de venta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n cambia el c\u00e1lculo.<\/p>\n\n\n\n Cuando el inmueble fue adquirido mediante herencia o donaci\u00f3n, la normativa utiliza como referencia el valor correspondiente conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con los l\u00edmites y ajustes aplicables, junto con determinados gastos, tributos e inversiones posteriores. <\/p>\n\n\n\n Esto tiene especial importancia en Baleares, donde encontramos muchas propiedades que han permanecido durante d\u00e9cadas dentro de una familia.<\/p>\n\n\n\n No deber\u00eda utilizarse simplemente el precio que pag\u00f3 originalmente el fallecido.<\/p>\n\n\n\n Hay que analizar c\u00f3mo se adquiri\u00f3 fiscalmente la propiedad en la sucesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Este es probablemente el elemento que m\u00e1s sorprende al propietario extranjero.<\/p>\n\n\n\n Cuando una persona no residente vende un inmueble situado en Espa\u00f1a, el comprador est\u00e1 obligado, con car\u00e1cter general, a retener el 3 % de la contraprestaci\u00f3n correspondiente al vendedor no residente<\/strong> e ingresarlo mediante el Modelo 211.<\/p>\n\n\n\n Esa cantidad act\u00faa como pago a cuenta del impuesto que corresponder\u00e1 al vendedor. El comprador dispone de un mes desde la transmisi\u00f3n para efectuar el ingreso. <\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, si una vivienda se vende por:<\/p>\n\n\n\n 1.000.000 \u20ac<\/strong><\/p>\n\n\n\n el comprador retendr\u00e1 normalmente:<\/p>\n\n\n\n 30.000 \u20ac<\/strong><\/p>\n\n\n\n El vendedor recibir\u00e1 inicialmente:<\/p>\n\n\n\n 970.000 \u20ac<\/strong>, antes de considerar otros ajustes de la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero esos 30.000 euros no son necesariamente el impuesto final.<\/p>\n\n\n\n Este punto es fundamental.<\/p>\n\n\n\n La retenci\u00f3n se calcula sobre el precio correspondiente al vendedor no residente<\/strong>, no sobre el beneficio obtenido.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, dos propietarios que venden dos viviendas por un mill\u00f3n de euros pueden sufrir inicialmente la misma retenci\u00f3n de 30.000 euros aunque uno haya ganado 400.000 euros y el otro pr\u00e1cticamente no haya obtenido beneficio.<\/p>\n\n\n\n Posteriormente habr\u00e1 que calcular la ganancia real y compararla con la cantidad ya retenida.<\/p>\n\n\n\n Volvamos al ejemplo anterior.<\/p>\n\n\n\n La vivienda se vende por 1.100.000 euros.<\/p>\n\n\n\n El comprador retiene:<\/p>\n\n\n\n 1.100.000 \u00d7 3 % = 33.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pero hemos calculado que el impuesto correspondiente a la ganancia es de 38.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, despu\u00e9s de descontar los 33.000 euros ya ingresados a cuenta, el vendedor tendr\u00eda todav\u00eda que ingresar aproximadamente:<\/p>\n\n\n\n 5.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n Puede ocurrir exactamente lo contrario.<\/p>\n\n\n\n Imagine que se vende una vivienda por un mill\u00f3n de euros y el comprador retiene 30.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Despu\u00e9s se calcula correctamente la operaci\u00f3n y resulta que el IRNR correspondiente a la ganancia son \u00fanicamente 18.000 euros.<\/p>\n\n\n\n En ese caso existir\u00eda un exceso de retenci\u00f3n de:<\/p>\n\n\n\n 12.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n que puede solicitarse en devoluci\u00f3n mediante la correspondiente declaraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La obligaci\u00f3n de declarar subsiste tambi\u00e9n para las rentas obtenidas mediante la transmisi\u00f3n de inmuebles y permite regularizar esa diferencia. <\/p>\n\n\n\n Esta situaci\u00f3n es especialmente inc\u00f3moda.<\/p>\n\n\n\n Un propietario puede vender una vivienda por menos de lo que le cost\u00f3 y, por tanto, no obtener una ganancia patrimonial.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, la retenci\u00f3n del 3 % puede practicarse igualmente en la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Posteriormente deber\u00e1 presentar su declaraci\u00f3n y solicitar la devoluci\u00f3n que corresponda.<\/p>\n\n\n\n Por eso no deber\u00eda interpretarse una retenci\u00f3n importante en notar\u00eda como prueba de que el vendedor ha obtenido una gran ganancia.<\/p>\n\n\n\n Son mecanismos distintos.<\/p>\n\n\n\n El obligado a practicar la retenci\u00f3n y realizar el ingreso es el comprador.<\/p>\n\n\n\n Puede ser una persona f\u00edsica o jur\u00eddica y puede ser residente o no residente.<\/p>\n\n\n\n Despu\u00e9s debe entregar al vendedor no residente la documentaci\u00f3n correspondiente al ingreso, que servir\u00e1 para justificar el pago a cuenta cuando el vendedor presente su Modelo 210. <\/p>\n\n\n\n Esto debe quedar perfectamente coordinado durante la compraventa.<\/p>\n\n\n\n Especialmente cuando existen varios propietarios y no todos tienen la misma residencia fiscal.<\/p>\n\n\n\n Imagine una vivienda perteneciente a cuatro hermanos.<\/p>\n\n\n\n Dos viven y tributan en Espa\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n Otros dos son residentes fiscales en Alemania.<\/p>\n\n\n\n La retenci\u00f3n del 3 % no deber\u00eda calcularse autom\u00e1ticamente sobre el 100 % del precio como si los cuatro fueran no residentes.<\/p>\n\n\n\n La Agencia Tributaria contempla expresamente estos supuestos y el c\u00e1lculo debe realizarse sobre la parte de la contraprestaci\u00f3n correspondiente a los propietarios no residentes. <\/p>\n\n\n\n Cuando existen distintos porcentajes de titularidad, usufructos o varios vendedores, conviene preparar el reparto fiscal antes de llegar a notar\u00eda.<\/p>\n\n\n\n La retenci\u00f3n no termina las obligaciones del vendedor.<\/p>\n\n\n\n La ganancia derivada de la venta se regulariza mediante el Modelo 210<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Para transmisiones de inmuebles, la Agencia Tributaria establece que el Modelo 210 debe presentarse dentro del plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisi\u00f3n<\/strong>, con independencia de que el resultado sea a ingresar, cero o a devolver. <\/p>\n\n\n\n En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, conviene organizar toda la documentaci\u00f3n inmediatamente despu\u00e9s de la escritura.<\/p>\n\n\n\n No esperar varios meses para empezar a buscar las facturas de una reforma realizada hace diez a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s del IRNR puede aparecer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido habitualmente como plusval\u00eda municipal<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Es un impuesto local.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, una vivienda situada en Palma debe analizarse con la ordenanza correspondiente a Palma, mientras que una propiedad situada en Calvi\u00e0, Andratx, Alc\u00fadia o cualquier otro municipio depende de su ayuntamiento.<\/p>\n\n\n\n La plusval\u00eda no grava exactamente lo mismo que el IRNR.<\/p>\n\n\n\n El IRNR analiza la ganancia patrimonial obtenida en la transmisi\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n La plusval\u00eda municipal se refiere al incremento de valor del terreno de naturaleza urbana conforme a sus propias reglas.<\/p>\n\n\n\n Esto significa que pueden coexistir ambos impuestos en una misma venta.<\/p>\n\n\n\n En las transmisiones onerosas, el vendedor es normalmente el contribuyente de la plusval\u00eda municipal.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, cuando el vendedor es una persona f\u00edsica no residente en Espa\u00f1a<\/strong>, la legislaci\u00f3n establece que el comprador tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de sustituto del contribuyente.<\/p>\n\n\n\n Es una diferencia muy importante respecto de una operaci\u00f3n entre residentes.<\/p>\n\n\n\n Por eso el tratamiento de la plusval\u00eda debe estudiarse y coordinarse tambi\u00e9n en la escritura.<\/p>\n\n\n\n El plazo general legal para declarar transmisiones inter vivos es de treinta d\u00edas h\u00e1biles, aunque hay que atender al procedimiento establecido por el ayuntamiento correspondiente.<\/p>\n\n\n\n La legislaci\u00f3n contempla que no exista sujeci\u00f3n al impuesto cuando pueda acreditarse que no ha existido incremento de valor del terreno entre adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Para demostrarlo deben aportarse los t\u00edtulos correspondientes y aplicarse las reglas de valoraci\u00f3n establecidas legalmente.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, no deber\u00eda asumirse que toda venta de un inmueble urbano generar\u00e1 necesariamente una cuota de plusval\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Debe realizarse el c\u00e1lculo.<\/p>\n\n\n\n Supongamos que alguien compra una vivienda por 800.000 euros y la vende a\u00f1os despu\u00e9s por 1.100.000.<\/p>\n\n\n\n Podr\u00eda existir una ganancia patrimonial sometida al IRNR.<\/p>\n\n\n\n Pero el c\u00e1lculo de la plusval\u00eda municipal analizar\u00e1 espec\u00edficamente el componente del terreno urbano conforme a sus reglas.<\/p>\n\n\n\n Las cifras pueden ser muy diferentes.<\/p>\n\n\n\n Esto explica por qu\u00e9 un propietario no deber\u00eda preguntar simplemente:<\/p>\n\n\n\n \u201c\u00bfCu\u00e1nto pagar\u00e9 de impuestos?\u201d<\/p>\n\n\n\n Hay que separar cada concepto.<\/p>\n\n\n\n Pagar el impuesto en Espa\u00f1a no significa necesariamente que desaparezca cualquier obligaci\u00f3n fiscal en el pa\u00eds donde reside el propietario.<\/p>\n\n\n\n Los convenios internacionales suscritos por Espa\u00f1a permiten, con car\u00e1cter general, que las ganancias derivadas de inmuebles situados en Espa\u00f1a puedan ser sometidas a tributaci\u00f3n en Espa\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n Pero el pa\u00eds de residencia puede tener tambi\u00e9n sus propias normas para declarar la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Los convenios para evitar la doble imposici\u00f3n establecen mecanismos para coordinar ambas jurisdicciones.<\/p>\n\n\n\n Por eso la situaci\u00f3n de un propietario residente en Alemania no deber\u00eda copiarse autom\u00e1ticamente para alguien residente en Reino Unido, Suecia, Suiza o Estados Unidos.<\/p>\n\n\n\n El inmueble est\u00e1 en el mismo sitio.<\/p>\n\n\n\n La segunda parte del problema fiscal puede ser distinta.<\/p>\n\n\n\n En la venta de un inmueble espa\u00f1ol, el tipo del 19 % sobre la ganancia derivada de la transmisi\u00f3n se aplica con car\u00e1cter general al no residente, independientemente de que proceda de la UE o de un pa\u00eds tercero. <\/p>\n\n\n\n Esto contrasta con otras rentas del IRNR, donde s\u00ed pueden existir diferencias entre residentes UE\/EEE y otros contribuyentes.<\/p>\n\n\n\n No conviene trasladar autom\u00e1ticamente las reglas del alquiler a las reglas de la venta.<\/p>\n\n\n\n Existe una excepci\u00f3n interesante para determinados contribuyentes residentes en pa\u00edses de la Uni\u00f3n Europea o del Espacio Econ\u00f3mico Europeo con la asistencia mutua exigida por la normativa.<\/p>\n\n\n\n Si venden la que haya sido su vivienda habitual en Espa\u00f1a<\/strong> y reinvierten el importe obtenido en otra vivienda habitual cumpliendo los requisitos aplicables, la ganancia puede quedar total o parcialmente excluida de tributaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La posibilidad alcanza actualmente a residentes de la UE y, bajo las condiciones previstas, Islandia, Noruega y Liechtenstein. <\/p>\n\n\n\n No es una exenci\u00f3n general para cualquier segunda residencia.<\/p>\n\n\n\n Una villa utilizada durante vacaciones no se convierte en vivienda habitual por el simple hecho de pertenecer al propietario.<\/p>\n\n\n\n Este beneficio debe estudiarse individualmente.<\/p>\n\n\n\n Un propietario residente fiscal en Reino Unido no puede asumir autom\u00e1ticamente que dispone de todas las mismas ventajas que un residente fiscal en Alemania o Francia.<\/p>\n\n\n\n La exenci\u00f3n espec\u00edfica por reinversi\u00f3n de vivienda habitual del IRNR est\u00e1 vinculada a residentes de la UE y determinados Estados del EEE con los requisitos legales correspondientes.<\/p>\n\n\n\n Esto demuestra por qu\u00e9 el pasaporte o, m\u00e1s exactamente, el pa\u00eds de residencia fiscal puede influir en determinadas situaciones especiales aunque el tipo ordinario sobre la ganancia inmobiliaria sea del 19 %.<\/p>\n\n\n\n Puede existir otra situaci\u00f3n especial cuando se transmite una vivienda que haya tenido la consideraci\u00f3n fiscal de vivienda habitual y el propietario cumple los requisitos asociados a la exenci\u00f3n para mayores de 65 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, en un propietario no residente esto exige analizar cuidadosamente si la vivienda conservaba la consideraci\u00f3n fiscal necesaria, especialmente porque una persona que actualmente reside en otro pa\u00eds puede haber dejado de residir efectivamente en el inmueble a\u00f1os atr\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n La normativa considera, para esta exenci\u00f3n, determinadas situaciones en las que la vivienda puede mantener el car\u00e1cter de habitual durante un periodo posterior al cese efectivo de la residencia. <\/p>\n\n\n\n No deber\u00eda utilizarse esta exenci\u00f3n sin confirmar el caso concreto.<\/p>\n\n\n\n Todav\u00eda existen propietarios extranjeros que compraron casas en Mallorca durante los a\u00f1os ochenta o principios de los noventa.<\/p>\n\n\n\n En estos casos puede entrar en juego el r\u00e9gimen transitorio de los denominados coeficientes reductores o de abatimiento.<\/p>\n\n\n\n La Agencia Tributaria contempla un r\u00e9gimen especial para ganancias derivadas de elementos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, sujeto a l\u00edmites y reglas espec\u00edficas, entre ellas un l\u00edmite acumulado de valor de transmisi\u00f3n de 400.000 euros para la aplicaci\u00f3n de determinadas reducciones.<\/p>\n\n\n\n No es un c\u00e1lculo que convenga realizar mediante una calculadora gen\u00e9rica de internet.<\/p>\n\n\n\n Una diferencia de interpretaci\u00f3n puede representar decenas de miles de euros.<\/p>\n\n\n\n Todo lo explicado hasta aqu\u00ed est\u00e1 pensado fundamentalmente para una persona f\u00edsica no residente que vende directamente una vivienda de su propiedad.<\/p>\n\n\n\n Si el inmueble pertenece a una sociedad extranjera, una sociedad espa\u00f1ola o una estructura empresarial, el an\u00e1lisis puede cambiar de forma importante.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n pueden aparecer cuestiones relativas a establecimientos permanentes, imposici\u00f3n societaria, operaciones vinculadas o transmisi\u00f3n de participaciones en sociedades cuyo principal activo sean inmuebles espa\u00f1oles.<\/p>\n\n\n\n Por eso la titularidad deber\u00eda comprobarse antes de utilizar cualquier estimaci\u00f3n fiscal.<\/p>\n\n\n\n No es lo mismo vender una villa personalmente que vender una sociedad propietaria de una villa.<\/p>\n\n\n\n Otro error habitual consiste en pensar que si todav\u00eda quedan 400.000 euros de hipoteca por pagar, esa cantidad se resta autom\u00e1ticamente de la ganancia.<\/p>\n\n\n\n No funciona as\u00ed.<\/p>\n\n\n\n La deuda pendiente afecta al dinero neto que recibe el propietario porque habr\u00e1 que cancelarla o asumir la estructura acordada con el comprador y la entidad financiera.<\/p>\n\n\n\n Pero el c\u00e1lculo fiscal de la ganancia utiliza sus propias reglas sobre valores de adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, si se vende por 1.500.000 euros y quedan 500.000 de hipoteca, el propietario puede recibir econ\u00f3micamente una cantidad pr\u00f3xima al mill\u00f3n antes de otros gastos.<\/p>\n\n\n\n Eso no significa que la ganancia fiscal se calcule tomando \u00fanicamente ese mill\u00f3n como precio.<\/p>\n\n\n\n Por eso hay que separar siempre fiscalidad y tesorer\u00eda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Imaginemos una propiedad vendida por 2.000.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Estos n\u00fameros son \u00fanicamente ilustrativos.<\/p>\n\n\n\n Ahora supongamos que, una vez calculados correctamente los valores de adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n, la ganancia fiscal es de 500.000 euros.<\/p>\n\n\n\n El IRNR al 19 % ser\u00eda:<\/p>\n\n\n\n 95.000 euros<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como el comprador ya ingres\u00f3 60.000 euros a cuenta, quedar\u00edan aproximadamente:<\/p>\n\n\n\n 35.000 euros adicionales<\/strong><\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s habr\u00eda que calcular la plusval\u00eda municipal correspondiente.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, la cifra relevante para el propietario no son los dos millones que aparecen en el contrato.<\/p>\n\n\n\n Es el resultado final despu\u00e9s de deuda, impuestos y gastos.<\/p>\n\n\n\n Imagine que un propietario recibe una oferta de 2,3 millones por su villa de Mallorca.<\/p>\n\n\n\n Est\u00e1 dispuesto a aceptarla porque necesita 2 millones para realizar otra inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero todav\u00eda mantiene 200.000 euros de financiaci\u00f3n, prev\u00e9 gastos de venta importantes y no ha calculado el IRNR ni la plusval\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Podr\u00eda llegar a la notar\u00eda y descubrir que el capital disponible despu\u00e9s de la operaci\u00f3n es muy inferior al que necesitaba.<\/p>\n\n\n\n Este problema podr\u00eda haberse evitado calculando previamente el net seller proceeds<\/strong>, es decir, el resultado neto estimado para el vendedor.<\/p>\n\n\n\n En propiedades de alto valor recomendamos hacerlo antes de fijar el precio m\u00ednimo aceptable.<\/p>\n\n\n\n Una planificaci\u00f3n seria deber\u00eda permitir conocer aproximadamente las siguientes cifras:<\/p>\n\n\n\n Con esta informaci\u00f3n, el propietario puede tomar decisiones mucho m\u00e1s racionales.<\/p>\n\n\n\n Uno de los m\u00e1s habituales es pensar que la retenci\u00f3n del 3 % representa toda la fiscalidad de la venta.<\/p>\n\n\n\n Otro consiste en perder las facturas de reformas importantes y descubrir a\u00f1os despu\u00e9s que no puede acreditar correctamente determinadas inversiones.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n es frecuente olvidar el efecto de las amortizaciones cuando la vivienda estuvo alquilada.<\/p>\n\n\n\n Otro error es calcular cu\u00e1nto dinero quedar\u00e1 utilizando \u00fanicamente el precio de venta y la hipoteca pendiente.<\/p>\n\n\n\n Y finalmente aparece un problema especialmente costoso: negociar y aceptar una oferta antes de haber calculado la fiscalidad.<\/p>\n\n\n\n Todos tienen algo en com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n La informaci\u00f3n exist\u00eda antes de vender.<\/p>\n\n\n\n Simplemente no se analiz\u00f3 a tiempo.<\/p>\n\n\n\n Cuando una propiedad internacional sale al mercado, el expediente fiscal deber\u00eda empezar a organizarse desde el principio.<\/p>\n\n\n\n Hay que localizar la escritura de adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Comprobar c\u00f3mo se obtuvo la vivienda.<\/p>\n\n\n\n Recuperar facturas y justificantes de reformas.<\/p>\n\n\n\n Analizar periodos durante los que estuvo alquilada.<\/p>\n\n\n\n Identificar gastos asociados a la compra inicial.<\/p>\n\n\n\n Comprobar la deuda pendiente.<\/p>\n\n\n\n Estimar la plusval\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Y confirmar la residencia fiscal del vendedor.<\/p>\n\n\n\n No hace falta presentar ning\u00fan impuesto antes de vender.<\/p>\n\n\n\n Pero s\u00ed deber\u00eda conocerse aproximadamente el resultado.<\/p>\n\n\n\n Especialmente si estamos hablando de una propiedad de varios millones de euros.<\/p>\n\n\n\n En una vivienda de 300.000 euros, un error peque\u00f1o puede ser desagradable.<\/p>\n\n\n\n En una propiedad de tres o cinco millones, el mismo error porcentual puede significar decenas de miles de euros.<\/p>\n\n\n\n Imagine que un propietario realiz\u00f3 una reforma importante hace doce a\u00f1os por 500.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Si no conserva documentaci\u00f3n suficiente para acreditar correctamente las partidas fiscalmente computables, el problema puede ser considerable.<\/p>\n\n\n\n O imagine que una propiedad estuvo alquilada durante a\u00f1os y el vendedor calcula la ganancia ignorando completamente la amortizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La estimaci\u00f3n inicial podr\u00eda quedarse muy lejos de la cuota real.<\/p>\n\n\n\n La fiscalidad deber\u00eda tratarse como una parte de la estrategia de venta, no como un tr\u00e1mite posterior.<\/p>\n\n\n\n No necesariamente.<\/p>\n\n\n\n El 19 % es el tipo general aplicable a la ganancia patrimonial inmobiliaria del no residente, pero pueden existir situaciones especiales, como determinados reg\u00edmenes transitorios o exenciones.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, en operaciones antiguas o complejas, la determinaci\u00f3n de la propia ganancia puede requerir c\u00e1lculos espec\u00edficos.<\/p>\n\n\n\n Por eso el porcentaje es \u00fanicamente la \u00faltima parte de la ecuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Muchas veces el trabajo importante consiste en determinar correctamente sobre qu\u00e9 cantidad se aplica<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Cuando un propietario dice:<\/p>\n\n\n\n \u201cNo vendo por menos de dos millones\u201d,<\/p>\n\n\n\n la siguiente pregunta deber\u00eda ser:<\/p>\n\n\n\n \u201c\u00bfNecesita vender por dos millones o necesita recibir dos millones netos?\u201d<\/p>\n\n\n\n Son cosas completamente diferentes.<\/p>\n\n\n\n Si necesita disponer de dos millones despu\u00e9s de cancelar deuda y atender impuestos y gastos, el precio m\u00ednimo de venta puede ser considerablemente superior.<\/p>\n\n\n\n Esta diferencia deber\u00eda conocerse antes de negociar.<\/p>\n\n\n\n No despu\u00e9s de aceptar una oferta.<\/p>\n\n\n\n Vender una vivienda en Baleares siendo no residente no es fiscalmente extraordinario, pero s\u00ed requiere planificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n El propietario debe tener presentes tres elementos fundamentales.<\/p>\n\n\n\n La ganancia patrimonial sometida al IRNR, generalmente al 19 %.<\/p>\n\n\n\n La retenci\u00f3n del 3 % que practicar\u00e1 el comprador sobre el precio correspondiente al vendedor no residente.<\/p>\n\n\n\n Y la posible plusval\u00eda municipal cuando se transmite un inmueble urbano.<\/p>\n\n\n\n Despu\u00e9s habr\u00e1 que incorporar la deuda pendiente, los gastos de la operaci\u00f3n y las posibles obligaciones fiscales en el pa\u00eds de residencia.<\/p>\n\n\n\n Por eso, cuando asesoramos patrimonialmente una venta, no consideramos suficiente conocer cu\u00e1nto puede valer la vivienda.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n resulta necesario entender qu\u00e9 resultado econ\u00f3mico dejar\u00e1 realmente la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En Rosa Ram\u00f3n Patrimonio<\/strong> trabajamos con propietarios nacionales e internacionales coordinando la venta inmobiliaria con los especialistas fiscales y jur\u00eddicos correspondientes, para que la decisi\u00f3n pueda analizarse antes de comprometer el activo.<\/p>\n\n\n\n Porque en una operaci\u00f3n de varios millones de euros, conseguir un gran precio de venta es importante.<\/p>\n\n\n\n Saber cu\u00e1nto quedar\u00e1 realmente despu\u00e9s de vender es todav\u00eda m\u00e1s importante.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vender una vivienda en Mallorca, Menorca, Ibiza o Formentera siendo residente fiscal fuera de Espa\u00f1a tiene una particularidad que sorprende a muchos propietarios extranjeros: el dinero que aparece en la escritura no coincide necesariamente con el dinero que recibir\u00e1 finalmente…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":983,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-982","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria","has-post-thumbnail-archive"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/982","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=982"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/982\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":985,"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/982\/revisions\/985"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/983"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=982"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=982"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=982"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"Impuestos](\"https:\/\/www.rosaramon-patrimonio.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/infografia-impuestos-vender-vivienda-baleares-no-residente-819x1024.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nQu\u00e9 significa realmente ser no residente<\/h2>\n\n\n\n
Los tres conceptos que normalmente debe analizar un vendedor no residente<\/h2>\n\n\n\n
Concepto<\/th> Qu\u00e9 supone<\/th><\/tr><\/thead> Ganancia patrimonial<\/td> Tributaci\u00f3n en IRNR por el beneficio obtenido<\/td><\/tr> Retenci\u00f3n del 3 %<\/td> El comprador retiene parte del precio como pago a cuenta<\/td><\/tr> Plusval\u00eda municipal<\/td> Impuesto local relacionado con el incremento de valor del suelo urbano<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n 1. La ganancia patrimonial tributa actualmente al 19 %<\/h2>\n\n\n\n
C\u00f3mo se calcula la ganancia<\/h2>\n\n\n\n
Qu\u00e9 documentaci\u00f3n conviene conservar<\/h2>\n\n\n\n
Ejemplo pr\u00e1ctico de una vivienda en Mallorca<\/h2>\n\n\n\n
Una vivienda alquilada puede generar una ganancia fiscal mayor de lo esperado<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 pasa si la vivienda se hered\u00f3?<\/h2>\n\n\n\n
2. El famoso 3 %: el comprador retiene parte del precio<\/h2>\n\n\n\n
El 3 % no se calcula sobre la ganancia<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 ocurre si el impuesto final es superior a la retenci\u00f3n?<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfY si el 3 % retenido es superior al impuesto final?<\/h2>\n\n\n\n
Incluso si hay p\u00e9rdidas puede existir inicialmente la retenci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfQui\u00e9n presenta el Modelo 211?<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 ocurre cuando unos propietarios son residentes y otros no?<\/h2>\n\n\n\n
El vendedor no residente debe presentar el Modelo 210<\/h2>\n\n\n\n
3. La plusval\u00eda municipal: otro impuesto distinto<\/h2>\n\n\n\n
Si el vendedor es una persona f\u00edsica no residente aparece una particularidad importante<\/h2>\n\n\n\n
Puede no existir plusval\u00eda si no hubo incremento del valor del terreno<\/h2>\n\n\n\n
Ganancia patrimonial y plusval\u00eda no son lo mismo<\/h2>\n\n\n\n
El pa\u00eds de residencia tambi\u00e9n puede querer gravar la ganancia<\/h2>\n\n\n\n
Un brit\u00e1nico y un alem\u00e1n pagan el mismo 19 % por la ganancia espa\u00f1ola<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfExiste alguna posibilidad de exenci\u00f3n por reinversi\u00f3n?<\/h2>\n\n\n\n
El Brexit cambi\u00f3 la situaci\u00f3n para propietarios brit\u00e1nicos<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfY si el vendedor tiene m\u00e1s de 65 a\u00f1os?<\/h2>\n\n\n\n
Las propiedades adquiridas antes de 1994 necesitan un c\u00e1lculo especial<\/h2>\n\n\n\n
Vender mediante una sociedad es un escenario diferente<\/h2>\n\n\n\n
La hipoteca no reduce necesariamente la ganancia fiscal<\/h2>\n\n\n\n
Precio de venta y dinero neto recibido: un ejemplo completo<\/h2>\n\n\n\n
Concepto<\/th> Importe<\/th><\/tr><\/thead> Precio de venta<\/td> 2.000.000 \u20ac<\/td><\/tr> Retenci\u00f3n inicial 3 %<\/td> \u221260.000 \u20ac<\/td><\/tr> Hipoteca pendiente<\/td> \u2212300.000 \u20ac<\/td><\/tr> Gastos relacionados con la venta<\/td> \u221250.000 \u20ac<\/td><\/tr> Cantidad recibida inicialmente<\/td> 1.590.000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Esto cambia la forma de negociar una oferta<\/h2>\n\n\n\n
Qu\u00e9 deber\u00eda calcular un propietario antes de poner su vivienda a la venta<\/h2>\n\n\n\n
C\u00e1lculo<\/th> Para qu\u00e9 sirve<\/th><\/tr><\/thead> Precio probable de venta<\/td> Estimar el ingreso bruto<\/td><\/tr> Valor fiscal de adquisici\u00f3n<\/td> Calcular la ganancia<\/td><\/tr> Valor fiscal de transmisi\u00f3n<\/td> Determinar correctamente el beneficio<\/td><\/tr> IRNR estimado<\/td> Conocer la fiscalidad estatal<\/td><\/tr> Retenci\u00f3n del 3 %<\/td> Prever la tesorer\u00eda en notar\u00eda<\/td><\/tr> Plusval\u00eda municipal<\/td> Calcular el coste local<\/td><\/tr> Hipoteca pendiente<\/td> Determinar el capital disponible<\/td><\/tr> Gastos de la operaci\u00f3n<\/td> Conocer el resultado real<\/td><\/tr> Tributaci\u00f3n en pa\u00eds de residencia<\/td> Evitar sorpresas internacionales<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Los errores m\u00e1s frecuentes del vendedor no residente<\/h2>\n\n\n\n
La preparaci\u00f3n debe comenzar antes de encontrar comprador<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfCu\u00e1nto dinero puede suponer una mala planificaci\u00f3n?<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfEspa\u00f1a se queda siempre el 19 % de toda la ganancia?<\/h2>\n\n\n\n
Una buena venta deber\u00eda empezar por el neto, no por el bruto<\/h2>\n\n\n\n
Conclusi\u00f3n: el impuesto m\u00e1s caro es el que no se hab\u00eda previsto<\/h2>\n\n\n\n