Eso es lo que entendemos por t\u00e9cnicas avanzadas de gesti\u00f3n patrimonial.<\/p>\n\n\n\n
En Baleares esta visi\u00f3n resulta especialmente interesante. El elevado valor del mercado inmobiliario, la escasez de determinadas ubicaciones, la presencia de compradores internacionales y la diversidad entre residencial, comercial, hotelero, industrial y suelo permiten construir estrategias sofisticadas.<\/p>\n\n\n\n
Pero tambi\u00e9n aumentan el coste de equivocarse.<\/p>\n\n\n\n
Una decisi\u00f3n mediocre sobre un activo de tres millones de euros puede tener mucho m\u00e1s impacto que conseguir unas d\u00e9cimas adicionales de rentabilidad en una peque\u00f1a inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Por eso, cuando hablamos de maximizar patrimonio, no hablamos necesariamente de asumir m\u00e1s riesgo.<\/p>\n\n\n\n
Hablamos de utilizar mejor lo que ya tenemos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n El primer cambio es conceptual.<\/p>\n\n\n\n Una persona que posee seis inmuebles suele analizarlos de forma individual.<\/p>\n\n\n\n Este piso produce tanto.<\/p>\n\n\n\n Este local est\u00e1 alquilado.<\/p>\n\n\n\n Esta finca la utiliza la familia.<\/p>\n\n\n\n Esta vivienda probablemente subir\u00e1 de precio.<\/p>\n\n\n\n Pero cuando hablamos de gesti\u00f3n patrimonial, deber\u00edamos observarlos conjuntamente.<\/p>\n\n\n\n Imagine el siguiente patrimonio:<\/p>\n\n\n\n A primera vista estamos ante un patrimonio importante.<\/p>\n\n\n\n Pero aproximadamente la mitad del capital inmobiliario no produce ingresos.<\/p>\n\n\n\n Eso no significa que deba venderse.<\/p>\n\n\n\n La villa puede cumplir una funci\u00f3n familiar perfectamente justificada.<\/p>\n\n\n\n La finca puede tener un extraordinario potencial de revalorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero necesitamos saberlo.<\/p>\n\n\n\n La primera t\u00e9cnica avanzada consiste precisamente en clasificar cada activo seg\u00fan la funci\u00f3n que cumple dentro de la cartera<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Podemos dividir los activos en cinco grandes categor\u00edas patrimoniales.<\/p>\n\n\n\n Generaci\u00f3n de ingresos.<\/strong> Propiedades cuyo objetivo fundamental es producir flujo de caja.<\/p>\n\n\n\n Conservaci\u00f3n de capital.<\/strong> Activos especialmente escasos o defensivos cuyo objetivo principal es preservar riqueza.<\/p>\n\n\n\n Crecimiento.<\/strong> Activos donde existe capacidad de generar una revalorizaci\u00f3n significativa mediante evoluci\u00f3n del mercado o intervenci\u00f3n del propietario.<\/p>\n\n\n\n Uso familiar.<\/strong> Propiedades cuyo rendimiento no debe medirse \u00fanicamente econ\u00f3micamente.<\/p>\n\n\n\n Liquidez.<\/strong> Recursos disponibles para oportunidades, gastos, impuestos o situaciones imprevistas.<\/p>\n\n\n\n Este ejercicio puede revelar problemas r\u00e1pidamente.<\/p>\n\n\n\n Una familia puede descubrir que el 70 % de su patrimonio est\u00e1 concentrado en conservaci\u00f3n de capital y \u00fanicamente un 10 % produce ingresos.<\/p>\n\n\n\n Otra puede comprobar que genera muchas rentas, pero pr\u00e1cticamente no dispone de liquidez.<\/p>\n\n\n\n Otra puede descubrir que el patrimonio depende excesivamente de un \u00fanico edificio.<\/p>\n\n\n\n Maximizar no significa que todas las categor\u00edas deban pesar lo mismo.<\/p>\n\n\n\n Significa que la distribuci\u00f3n responda a una estrategia.<\/p>\n\n\n\n Este es uno de los errores patrimoniales m\u00e1s frecuentes.<\/p>\n\n\n\n Imagine una vivienda comprada hace veinte a\u00f1os por 250.000 euros que hoy vale 900.000.<\/p>\n\n\n\n Actualmente produce 18.000 euros netos anuales.<\/p>\n\n\n\n El propietario puede pensar que obtiene una excelente rentabilidad porque recuerda que \u00fanicamente pag\u00f3 250.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, desde el punto de vista patrimonial, hoy tiene 900.000 euros inmovilizados<\/strong> en ese activo.<\/p>\n\n\n\n La rentabilidad econ\u00f3mica actual ser\u00eda aproximadamente:<\/p>\n\n\n\n 18.000 \/ 900.000 = 2 %<\/strong><\/p>\n\n\n\n La pregunta importante cambia entonces.<\/p>\n\n\n\n \u00bfMantendr\u00eda hoy 900.000 euros invertidos en esa propiedad para obtener un 2 % neto?<\/p>\n\n\n\n Quiz\u00e1 s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n Puede existir una extraordinaria expectativa de revalorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Puede ser una propiedad muy defensiva.<\/p>\n\n\n\n Puede existir una raz\u00f3n fiscal o familiar.<\/p>\n\n\n\n Pero tambi\u00e9n puede ocurrir que exista otro activo capaz de producir un 4,5 % neto con un riesgo similar.<\/p>\n\n\n\n La t\u00e9cnica consiste en valorar peri\u00f3dicamente el patrimonio como si tuviera que decidir nuevamente d\u00f3nde invertirlo.<\/p>\n\n\n\n Cada euro invertido en una propiedad es un euro que no est\u00e1 invertido en otra.<\/p>\n\n\n\n Esto parece evidente, pero rara vez se aplica a patrimonios antiguos.<\/p>\n\n\n\n Imagine un local valorado en un mill\u00f3n de euros que produce 25.000 euros netos.<\/p>\n\n\n\n Rentabilidad: 2,5 %.<\/p>\n\n\n\n El propietario podr\u00eda venderlo y adquirir dos activos m\u00e1s peque\u00f1os capaces de producir conjuntamente 50.000 euros netos.<\/p>\n\n\n\n La diferencia ser\u00eda de 25.000 euros anuales.<\/p>\n\n\n\n En diez a\u00f1os, sin considerar otros factores, hablamos de 250.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Esto no significa que vender sea necesariamente correcto.<\/p>\n\n\n\n La fiscalidad, el potencial de revalorizaci\u00f3n, los costes de transmisi\u00f3n y el riesgo de las nuevas inversiones deben analizarse.<\/p>\n\n\n\n Pero el ejemplo demuestra algo importante.<\/p>\n\n\n\n Mantener un activo tambi\u00e9n es una decisi\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n No vender no significa no decidir.<\/p>\n\n\n\n Una de las t\u00e9cnicas m\u00e1s poderosas dentro de un patrimonio inmobiliario consiste en reciclar capital.<\/p>\n\n\n\n El proceso es sencillo conceptualmente:<\/p>\n\n\n\n vender un activo que ha agotado gran parte de su potencial,<\/p>\n\n\n\n materializar la plusval\u00eda,<\/p>\n\n\n\n y trasladar el capital hacia otro activo con mejores perspectivas.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, una vivienda adquirida hace quince a\u00f1os puede haber experimentado una revalorizaci\u00f3n extraordinaria.<\/p>\n\n\n\n Quiz\u00e1 actualmente ofrece una rentabilidad muy baja sobre su valor.<\/p>\n\n\n\n Mientras tanto, puede existir un edificio necesitado de reposicionamiento donde la combinaci\u00f3n de reforma, alquiler y revalorizaci\u00f3n permita generar mucho m\u00e1s valor.<\/p>\n\n\n\n No se trata de vender continuamente.<\/p>\n\n\n\n Los costes de transmisi\u00f3n y la fiscalidad hacen que rotar constantemente el patrimonio pueda ser perjudicial.<\/p>\n\n\n\n Se trata de reconocer cu\u00e1ndo un activo ha dejado de ser la mejor utilizaci\u00f3n posible del capital.<\/p>\n\n\n\n Esperar que el mercado suba es una estrategia pasiva.<\/p>\n\n\n\n Crear valor es diferente.<\/p>\n\n\n\n Un inversor puede adquirir una vivienda antigua con buena arquitectura y excelente ubicaci\u00f3n cuyo interior haya quedado obsoleto.<\/p>\n\n\n\n Puede mejorar distribuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Instalaciones.<\/p>\n\n\n\n Eficiencia.<\/p>\n\n\n\n Iluminaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Calidades.<\/p>\n\n\n\n Presentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Si compra correctamente y controla el presupuesto, parte de la futura revalorizaci\u00f3n procede de su propia intervenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Imagine:<\/p>\n\n\n\n Compra: 700.000 \u20ac<\/p>\n\n\n\n Gastos de adquisici\u00f3n: 80.000 \u20ac<\/p>\n\n\n\n Reforma: 170.000 \u20ac<\/p>\n\n\n\n Inversi\u00f3n total aproximada: 950.000 \u20ac<\/p>\n\n\n\n Valor final razonable: 1.150.000 \u20ac<\/p>\n\n\n\n La creaci\u00f3n de valor potencial ser\u00eda de unos 200.000 euros antes de impuestos, financiaci\u00f3n, costes de comercializaci\u00f3n y otras partidas.<\/p>\n\n\n\n El beneficio no depende \u00fanicamente de esperar cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n Parte se crea mediante transformaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En edificios completos, las posibilidades aumentan.<\/p>\n\n\n\n Podemos encontrar activos con:<\/p>\n\n\n\n viviendas desactualizadas,<\/p>\n\n\n\n rentas inferiores a mercado dentro de los l\u00edmites legales y contractuales,<\/p>\n\n\n\n locales vac\u00edos,<\/p>\n\n\n\n instalaciones antiguas,<\/p>\n\n\n\n espacios comunes desaprovechados,<\/p>\n\n\n\n elevados gastos energ\u00e9ticos,<\/p>\n\n\n\n o una gesti\u00f3n poco eficiente.<\/p>\n\n\n\n La estrategia consiste en identificar aquello que puede mejorarse legal y econ\u00f3micamente.<\/p>\n\n\n\n No necesariamente todo a la vez.<\/p>\n\n\n\n Puede elaborarse un plan de cinco o diez a\u00f1os donde las viviendas se reformen progresivamente cuando queden disponibles, se modernicen instalaciones comunes y se reduzcan determinados costes operativos.<\/p>\n\n\n\n La creaci\u00f3n de valor se produce poco a poco.<\/p>\n\n\n\n Un edificio correctamente reposicionado puede terminar valiendo significativamente m\u00e1s que la suma inicial de sus partes.<\/p>\n\n\n\n No todas las obras generan valor.<\/p>\n\n\n\n Esta es una de las t\u00e9cnicas m\u00e1s importantes para evitar destruir rentabilidad.<\/p>\n\n\n\n Supongamos una reforma de 100.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Si permite incrementar el ingreso neto anual en 8.000 euros, el retorno simple de la inversi\u00f3n ser\u00eda aproximadamente del 8 % anual.<\/p>\n\n\n\n Pero si esa misma intervenci\u00f3n \u00fanicamente aumenta la renta en 2.000 euros, el retorno directo ser\u00eda del 2 %.<\/p>\n\n\n\n Puede seguir teniendo sentido por mantenimiento, revalorizaci\u00f3n, eficiencia o conservaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero debemos saber por qu\u00e9 estamos gastando.<\/p>\n\n\n\n Antes de realizar inversiones importantes deber\u00edamos plantearnos:<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1nto aumenta la renta?<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1nto aumenta el valor?<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1nto reduce gastos?<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1nto prolonga la vida \u00fatil?<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1nto mejora la liquidez futura?<\/p>\n\n\n\n Una reforma que mejora tres de estas variables puede ser extraordinariamente interesante.<\/p>\n\n\n\n Maximizar patrimonio no significa presionar constantemente las rentas.<\/p>\n\n\n\n Existen otras formas de aumentar el resultado econ\u00f3mico.<\/p>\n\n\n\n Reducir vacancias.<\/p>\n\n\n\n Reducir rotaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Disminuir aver\u00edas.<\/p>\n\n\n\n Renegociar determinados servicios.<\/p>\n\n\n\n Optimizar seguros.<\/p>\n\n\n\n Mejorar eficiencia energ\u00e9tica.<\/p>\n\n\n\n Actualizar propiedades antes de comercializarlas.<\/p>\n\n\n\n Gestionar mejor los locales vac\u00edos.<\/p>\n\n\n\n En algunos patrimonios, aumentar la ocupaci\u00f3n del 90 % al 97 % puede producir m\u00e1s beneficio que intentar incrementar todas las rentas.<\/p>\n\n\n\n La rentabilidad debe analizarse desde el resultado final.<\/p>\n\n\n\n No \u00fanicamente desde el precio mensual anunciado.<\/p>\n\n\n\n La financiaci\u00f3n puede multiplicar la capacidad de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero solamente cuando se utiliza de manera prudente.<\/p>\n\n\n\n Imagine una propiedad de un mill\u00f3n de euros.<\/p>\n\n\n\n Si el inversor aporta un mill\u00f3n completo, controla un activo de un mill\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Si aporta 500.000 y financia otros 500.000 en condiciones sostenibles, puede conservar otros 500.000 para una segunda oportunidad.<\/p>\n\n\n\n Ese es el principio del apalancamiento.<\/p>\n\n\n\n Pero la rentabilidad adicional tiene un precio.<\/p>\n\n\n\n Aumenta el riesgo.<\/p>\n\n\n\n La deuda debe analizarse siempre respecto del flujo de caja del activo.<\/p>\n\n\n\n No respecto de la esperanza de que su precio contin\u00fae subiendo.<\/p>\n\n\n\n En inversiones generadoras de ingresos resulta \u00fatil observar la relaci\u00f3n entre el resultado operativo y el servicio de la deuda.<\/p>\n\n\n\n Se conoce habitualmente como Debt Service Coverage Ratio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Imagine que un activo produce 90.000 euros anuales disponibles antes de deuda.<\/p>\n\n\n\n Las cuotas anuales de financiaci\u00f3n ascienden a 60.000 euros.<\/p>\n\n\n\n 90.000 \/ 60.000 = 1,5<\/strong><\/p>\n\n\n\n Eso significa que el inmueble genera 1,5 veces el importe necesario para atender su deuda.<\/p>\n\n\n\n Cuanto m\u00e1s ajustada est\u00e9 esta relaci\u00f3n, menor margen existe ante vacancias, reparaciones o incrementos de costes.<\/p>\n\n\n\n No hay un n\u00famero universal adecuado para todas las operaciones.<\/p>\n\n\n\n Pero pensar en t\u00e9rminos de cobertura ayuda a evitar inversiones que \u00fanicamente funcionan cuando todo sale perfectamente.<\/p>\n\n\n\n Una familia puede tener activos por diez millones y una financiaci\u00f3n tan elevada que pr\u00e1cticamente haya agotado su capacidad bancaria.<\/p>\n\n\n\n Esto reduce flexibilidad.<\/p>\n\n\n\n Puede aparecer una excelente oportunidad y no poder aprovecharse.<\/p>\n\n\n\n Por eso maximizar patrimonio no significa utilizar toda la deuda disponible.<\/p>\n\n\n\n Tener capacidad financiera sin utilizar puede ser una ventaja estrat\u00e9gica.<\/p>\n\n\n\n Especialmente durante periodos donde otros inversores necesitan vender.<\/p>\n\n\n\n La mejor oportunidad puede aparecer precisamente cuando el mercado tiene dificultades.<\/p>\n\n\n\n Y para comprar en esos momentos hace falta liquidez o financiaci\u00f3n disponible.<\/p>\n\n\n\n Un patrimonio compuesto exclusivamente por apartamentos residenciales puede funcionar perfectamente.<\/p>\n\n\n\n Pero depende de un \u00fanico tipo de mercado.<\/p>\n\n\n\n Podemos a\u00f1adir otras fuentes de ingresos.<\/p>\n\n\n\n Locales comerciales.<\/p>\n\n\n\n Edificios completos.<\/p>\n\n\n\n Naves industriales.<\/p>\n\n\n\n Log\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n Oficinas.<\/p>\n\n\n\n Determinados activos hoteleros.<\/p>\n\n\n\n Cada categor\u00eda presenta riesgos diferentes.<\/p>\n\n\n\n El objetivo no deber\u00eda ser comprar un poco de todo.<\/p>\n\n\n\n Eso podr\u00eda generar complejidad innecesaria.<\/p>\n\n\n\n La diversificaci\u00f3n debe aportar estabilidad.<\/p>\n\n\n\n Dos propiedades diferentes pueden tener pr\u00e1cticamente el mismo riesgo.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, cinco apartamentos destinados al mismo perfil de arrendatario en una misma zona pueden reaccionar de forma parecida ante cambios econ\u00f3micos.<\/p>\n\n\n\n Diversificar geograf\u00eda, tipolog\u00eda y perfil de usuario puede reducir concentraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Una cartera patrimonial podr\u00eda combinar:<\/p>\n\n\n\n residencial orientado a residentes,<\/p>\n\n\n\n residencial premium,<\/p>\n\n\n\n inmuebles comerciales,<\/p>\n\n\n\n activos productivos,<\/p>\n\n\n\n y liquidez.<\/p>\n\n\n\n El resultado es menos dependencia de una \u00fanica fuente de demanda.<\/p>\n\n\n\n Una buena estructura fiscal puede mejorar significativamente el resultado patrimonial.<\/p>\n\n\n\n Pero existe un error peligroso: realizar una inversi\u00f3n mediocre \u00fanicamente porque tiene una determinada ventaja fiscal.<\/p>\n\n\n\n La secuencia deber\u00eda ser la contraria.<\/p>\n\n\n\n Primero debemos encontrar una inversi\u00f3n econ\u00f3micamente s\u00f3lida.<\/p>\n\n\n\n Despu\u00e9s analizar cu\u00e1l es la mejor estructura jur\u00eddica y fiscal para realizarla.<\/p>\n\n\n\n Persona f\u00edsica.<\/p>\n\n\n\n Sociedad.<\/p>\n\n\n\n Holding.<\/p>\n\n\n\n Copropiedad.<\/p>\n\n\n\n Estructura familiar.<\/p>\n\n\n\n La soluci\u00f3n puede cambiar seg\u00fan el tama\u00f1o del patrimonio, actividad, residencia fiscal, financiaci\u00f3n y objetivos sucesorios.<\/p>\n\n\n\n No existe una estructura universalmente mejor.<\/p>\n\n\n\n Cuando existen m\u00faltiples activos y diferentes sociedades, puede resultar interesante estudiar estructuras que permitan ordenar participaciones, facilitar gesti\u00f3n y preparar la transmisi\u00f3n generacional.<\/p>\n\n\n\n Pero la finalidad no deber\u00eda limitarse a pagar menos impuestos.<\/p>\n\n\n\n Una estructura patrimonial tambi\u00e9n puede servir para:<\/p>\n\n\n\n centralizar decisiones,<\/p>\n\n\n\n separar riesgos,<\/p>\n\n\n\n facilitar financiaci\u00f3n,<\/p>\n\n\n\n ordenar herencias,<\/p>\n\n\n\n o establecer reglas entre familiares.<\/p>\n\n\n\n Cuanto mayor es el patrimonio, m\u00e1s importante resulta su arquitectura.<\/p>\n\n\n\n Poseer buenos activos dentro de una estructura ca\u00f3tica puede generar problemas importantes.<\/p>\n\n\n\n Esta t\u00e9cnica resulta especialmente importante para empresarios.<\/p>\n\n\n\n Una persona puede tener una empresa operativa y, al mismo tiempo, poseer patrimonio inmobiliario considerable.<\/p>\n\n\n\n Mezclar ambos riesgos puede resultar innecesario.<\/p>\n\n\n\n Si todos los inmuebles est\u00e1n vinculados directamente a la actividad empresarial, un problema del negocio puede afectar al conjunto del patrimonio.<\/p>\n\n\n\n Dependiendo de cada caso, puede ser conveniente estudiar estructuras capaces de diferenciar:<\/p>\n\n\n\n actividad empresarial,<\/p>\n\n\n\n inmuebles patrimoniales,<\/p>\n\n\n\n inversiones financieras,<\/p>\n\n\n\n y patrimonio personal.<\/p>\n\n\n\n Estas decisiones requieren an\u00e1lisis jur\u00eddico y fiscal espec\u00edfico.<\/p>\n\n\n\n Pero desde una perspectiva estrat\u00e9gica, separar riesgos suele ser una cuesti\u00f3n fundamental.<\/p>\n\n\n\n Una cartera sofisticada no deber\u00eda depender exclusivamente del dinero que quede en la cuenta a final de mes.<\/p>\n\n\n\n Conviene anticipar gastos.<\/p>\n\n\n\n Podemos establecer reservas para:<\/p>\n\n\n\n mantenimiento,<\/p>\n\n\n\n reformas,<\/p>\n\n\n\n impuestos,<\/p>\n\n\n\n vacancias,<\/p>\n\n\n\n deuda,<\/p>\n\n\n\n y oportunidades.<\/p>\n\n\n\n Imagine un edificio que previsiblemente necesitar\u00e1 300.000 euros dentro de cinco a\u00f1os para fachada e instalaciones.<\/p>\n\n\n\n Si la propiedad distribuye todos los ingresos durante esos cinco a\u00f1os, llegar\u00e1 el momento de la obra y necesitar\u00e1 nueva financiaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Una reserva progresiva evita el problema.<\/p>\n\n\n\n Esto convierte gastos extraordinarios en gastos planificados.<\/p>\n\n\n\n Parece contradictorio.<\/p>\n\n\n\n Gastar m\u00e1s para ganar m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n Pero el mantenimiento preventivo puede reducir gastos mucho mayores.<\/p>\n\n\n\n Una peque\u00f1a filtraci\u00f3n solucionada r\u00e1pidamente puede evitar una reforma importante.<\/p>\n\n\n\n Una revisi\u00f3n de instalaciones puede prevenir una aver\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Una cubierta mantenida correctamente puede prolongar a\u00f1os su vida \u00fatil.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, una propiedad bien conservada tiene mayor valor comercial.<\/p>\n\n\n\n La gesti\u00f3n t\u00e9cnica no es \u00fanicamente un coste.<\/p>\n\n\n\n Forma parte de la estrategia de protecci\u00f3n del activo.<\/p>\n\n\n\n Las actuaciones de eficiencia pueden tener diferentes efectos.<\/p>\n\n\n\n Reducir costes.<\/p>\n\n\n\n Mejorar confort.<\/p>\n\n\n\n Aumentar atractivo.<\/p>\n\n\n\n Reducir obsolescencia.<\/p>\n\n\n\n Facilitar futura comercializaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En determinados edificios puede tener sentido revisar aislamiento, climatizaci\u00f3n, iluminaci\u00f3n o instalaciones.<\/p>\n\n\n\n No todas las actuaciones tendr\u00e1n retorno suficiente.<\/p>\n\n\n\n Pero deber\u00edan analizarse especialmente cuando coinciden con otras reformas necesarias.<\/p>\n\n\n\n La inversi\u00f3n eficiente suele ser m\u00e1s interesante cuando evita duplicar obras posteriormente.<\/p>\n\n\n\n Existe una diferencia enorme entre un problema y un riesgo.<\/p>\n\n\n\n Una propiedad que necesita reforma tiene un problema que podemos presupuestar.<\/p>\n\n\n\n Una propiedad cuya edificabilidad depende de una interpretaci\u00f3n urban\u00edstica incierta contiene un riesgo mucho m\u00e1s dif\u00edcil de medir.<\/p>\n\n\n\n Los inversores experimentados buscan con frecuencia activos donde existen problemas que otros compradores no quieren gestionar, pero que pueden resolverse.<\/p>\n\n\n\n Mala presentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Reforma necesaria.<\/p>\n\n\n\n Gesti\u00f3n deficiente.<\/p>\n\n\n\n Distribuci\u00f3n mejorable.<\/p>\n\n\n\n Vacancia.<\/p>\n\n\n\n Contratos pr\u00f3ximos a vencimiento.<\/p>\n\n\n\n Si conocemos el coste y tenemos capacidad para solucionarlo, esa dificultad puede generar una oportunidad de compra.<\/p>\n\n\n\n Hay riesgos que no compensan ning\u00fan descuento.<\/p>\n\n\n\n Problemas estructurales graves.<\/p>\n\n\n\n Situaciones urban\u00edsticas extremadamente inciertas.<\/p>\n\n\n\n Conflictos jur\u00eddicos complejos.<\/p>\n\n\n\n Accesos dudosos.<\/p>\n\n\n\n Contaminaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Activos cuya viabilidad depende completamente de una futura recalificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Un inversor avanzado no es quien acepta m\u00e1s riesgo.<\/p>\n\n\n\n Es quien sabe distinguir riesgo remunerado de riesgo innecesario<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Una t\u00e9cnica sencilla pero extremadamente poderosa consiste en no trabajar con una sola previsi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Para cada inversi\u00f3n podemos crear tres escenarios.<\/p>\n\n\n\n Escenario prudente.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Rentas ligeramente inferiores, mayores periodos vac\u00edos y gastos superiores.<\/p>\n\n\n\n Escenario central.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nuestra previsi\u00f3n razonable.<\/p>\n\n\n\n Escenario favorable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Mejor ocupaci\u00f3n, evoluci\u00f3n positiva de rentas y posible revalorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Si la inversi\u00f3n \u00fanicamente funciona en el escenario favorable, probablemente tenemos un problema.<\/p>\n\n\n\n Una buena operaci\u00f3n deber\u00eda seguir siendo razonablemente sostenible en circunstancias menos positivas.<\/p>\n\n\n\n No deber\u00edamos limitar esta t\u00e9cnica a nuevas compras.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n puede aplicarse al patrimonio existente.<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 ocurrir\u00eda si los ingresos por alquiler cayeran un 15 % durante dos a\u00f1os?<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 ocurrir\u00eda si los tipos de inter\u00e9s aumentaran significativamente?<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 pasar\u00eda si necesit\u00e1ramos 500.000 euros de liquidez?<\/p>\n\n\n\n \u00bfY si dos locales quedaran vac\u00edos simult\u00e1neamente?<\/p>\n\n\n\n \u00bfPodr\u00edamos afrontar una rehabilitaci\u00f3n importante sin vender?<\/p>\n\n\n\n Estas preguntas revelan la solidez real del patrimonio.<\/p>\n\n\n\n Una villa de cinco millones y cinco apartamentos de un mill\u00f3n tienen el mismo valor total.<\/p>\n\n\n\n Pero no tienen la misma liquidez.<\/p>\n\n\n\n Para vender parcialmente el segundo patrimonio basta con transmitir un apartamento.<\/p>\n\n\n\n En la villa, hay que vender todo el activo.<\/p>\n\n\n\n La liquidez debe considerarse en la construcci\u00f3n de la cartera.<\/p>\n\n\n\n Especialmente cuando el patrimonio familiar depende de inmuebles de elevado valor unitario.<\/p>\n\n\n\n No significa evitar grandes activos.<\/p>\n\n\n\n Significa equilibrarlos con inversiones que puedan convertirse en efectivo con mayor facilidad.<\/p>\n\n\n\n Una de las mayores ventajas patrimoniales es no tener urgencia.<\/p>\n\n\n\n El vendedor que necesita dinero inmediatamente tiene menor capacidad negociadora.<\/p>\n\n\n\n El comprador que necesita cerrar una operaci\u00f3n determinada tambi\u00e9n.<\/p>\n\n\n\n La liquidez proporciona tiempo.<\/p>\n\n\n\n Y el tiempo permite negociar.<\/p>\n\n\n\n Por eso una cartera bien estructurada puede conseguir mejores operaciones simplemente porque no est\u00e1 obligada a aceptar la primera oportunidad disponible.<\/p>\n\n\n\n La paciencia tambi\u00e9n produce rentabilidad.<\/p>\n\n\n\n Toda cartera deber\u00eda identificar los activos que no producen ingresos.<\/p>\n\n\n\n Eso no significa que deban venderse.<\/p>\n\n\n\n Pero debemos conocerlos.<\/p>\n\n\n\n Una finca familiar.<\/p>\n\n\n\n Una vivienda vac\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Un terreno.<\/p>\n\n\n\n Una segunda residencia.<\/p>\n\n\n\n Despu\u00e9s hay tres posibles decisiones:<\/p>\n\n\n\n monetizar, transformar o justificar.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Monetizar significa generar ingresos.<\/p>\n\n\n\n Transformar significa realizar actuaciones que permitan aumentar su utilidad o valor.<\/p>\n\n\n\n Justificar significa aceptar conscientemente que cumple una funci\u00f3n personal o estrat\u00e9gica y conservarlo.<\/p>\n\n\n\n Lo peligroso es mantener grandes cantidades de capital improductivo simplemente por inercia.<\/p>\n\n\n\n Una familia con diez propiedades puede no necesitar financiaci\u00f3n bancaria para realizar nuevas inversiones.<\/p>\n\n\n\n Puede vender una de las menos interesantes.<\/p>\n\n\n\n El capital obtenido puede utilizarse para reformar otras, reducir deuda y adquirir un nuevo activo.<\/p>\n\n\n\n Esta estrategia mejora la calidad del patrimonio sin aumentar necesariamente su tama\u00f1o inicial.<\/p>\n\n\n\n La obsesi\u00f3n por no vender nunca puede impedir evolucionar.<\/p>\n\n\n\n A veces vender un activo es precisamente lo que permite fortalecer todos los dem\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n En Baleares esta t\u00e9cnica resulta especialmente interesante.<\/p>\n\n\n\n Hay propiedades que pueden construirse nuevamente.<\/p>\n\n\n\n Y otras que son pr\u00e1cticamente irrepetibles.<\/p>\n\n\n\n Una primera l\u00ednea.<\/p>\n\n\n\n Una vista protegida.<\/p>\n\n\n\n Una finca hist\u00f3rica bien situada.<\/p>\n\n\n\n Una ubicaci\u00f3n excepcional dentro de Palma.<\/p>\n\n\n\n Una parcela con caracter\u00edsticas urban\u00edsticas muy concretas.<\/p>\n\n\n\n Un edificio entero en una zona consolidada.<\/p>\n\n\n\n Los activos escasos tienen una caracter\u00edstica estrat\u00e9gica: la futura oferta competidora est\u00e1 limitada.<\/p>\n\n\n\n No garantiza revalorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero puede proporcionar una defensa patrimonial adicional.<\/p>\n\n\n\n Hablar de \u201cmercado inmobiliario de Mallorca\u201d puede ser demasiado general.<\/p>\n\n\n\n Son Vida tiene una din\u00e1mica.<\/p>\n\n\n\n Santa Catalina otra.<\/p>\n\n\n\n Portixol otra.<\/p>\n\n\n\n Andratx otra.<\/p>\n\n\n\n Dei\u00e0 otra.<\/p>\n\n\n\n Inca otra.<\/p>\n\n\n\n Manacor otra.<\/p>\n\n\n\n Lo mismo ocurre en Ibiza, Menorca o Formentera.<\/p>\n\n\n\n El inversor avanzado no compra una isla.<\/p>\n\n\n\n Compra una microzona.<\/p>\n\n\n\n Y dentro de ella compra una calle, una orientaci\u00f3n, una tipolog\u00eda y un producto concreto.<\/p>\n\n\n\n Cuanto m\u00e1s elevado es el precio, m\u00e1s espec\u00edfica deber\u00eda ser la due diligence.<\/p>\n\n\n\n Una de las mayores fuentes de creaci\u00f3n patrimonial consiste en detectar cambios antes de que est\u00e9n completamente incorporados al precio.<\/p>\n\n\n\n Nuevas infraestructuras.<\/p>\n\n\n\n Cambios demogr\u00e1ficos.<\/p>\n\n\n\n Transformaciones comerciales.<\/p>\n\n\n\n Nuevas \u00e1reas empresariales.<\/p>\n\n\n\n Mejoras de comunicaciones.<\/p>\n\n\n\n Escasez creciente en determinadas tipolog\u00edas.<\/p>\n\n\n\n No se trata de especular con rumores.<\/p>\n\n\n\n Se trata de estudiar datos.<\/p>\n\n\n\n El activo que hoy parece secundario puede convertirse en extraordinario dentro de diez a\u00f1os si la zona est\u00e1 evolucionando estructuralmente.<\/p>\n\n\n\n Antes de adquirir un inmueble deber\u00edamos preguntarnos:<\/p>\n\n\n\n \u00bfQui\u00e9n querr\u00e1 comprarme esto alg\u00fan d\u00eda?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una vivienda familiar bien ubicada tiene un comprador claro.<\/p>\n\n\n\n Una villa premium tiene otro.<\/p>\n\n\n\n Una nave tiene otro.<\/p>\n\n\n\n Un edificio completo puede interesar a inversores profesionales.<\/p>\n\n\n\n Un terreno problem\u00e1tico puede tener un universo de compradores extremadamente reducido.<\/p>\n\n\n\n Pensar en la salida antes de entrar evita inversiones il\u00edquidas.<\/p>\n\n\n\n La rentabilidad final no existe hasta que conseguimos monetizarla.<\/p>\n\n\n\n A medida que aumenta el n\u00famero de activos, gestionar \u00fanicamente mediante intuici\u00f3n resulta peligroso.<\/p>\n\n\n\n Conviene disponer de un peque\u00f1o cuadro de mando.<\/p>\n\n\n\n Valor estimado.<\/p>\n\n\n\n Ingresos.<\/p>\n\n\n\n Gastos.<\/p>\n\n\n\n Rentabilidad neta.<\/p>\n\n\n\n Deuda.<\/p>\n\n\n\n Coste financiero.<\/p>\n\n\n\n Vacancia.<\/p>\n\n\n\n Inversiones previstas.<\/p>\n\n\n\n Liquidez.<\/p>\n\n\n\n Evoluci\u00f3n del valor.<\/p>\n\n\n\n No hace falta convertir una familia en un fondo de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero s\u00ed saber qu\u00e9 est\u00e1 ocurriendo.<\/p>\n\n\n\n Lo que no se mide tiende a gestionarse peor.<\/p>\n\n\n\n Una revisi\u00f3n patrimonial anual puede cambiar mucho.<\/p>\n\n\n\n No deber\u00eda limitarse a comprobar cu\u00e1nto han subido los inmuebles.<\/p>\n\n\n\n Hay que preguntar:<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 activos han funcionado mejor?<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1les producen menos?<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 reformas vienen?<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 contratos vencen?<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 deuda cambia de condiciones?<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1nta liquidez necesitamos?<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 activos vender\u00edamos?<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 comprar\u00edamos?<\/p>\n\n\n\n \u00bfHa cambiado la situaci\u00f3n familiar?<\/p>\n\n\n\n La estrategia patrimonial debe evolucionar.<\/p>\n\n\n\n Una cartera excelente hace diez a\u00f1os puede no ser adecuada actualmente.<\/p>\n\n\n\n Maximizar patrimonio no significa \u00fanicamente conseguir el mayor valor posible durante nuestra vida.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n significa evitar que ese valor se destruya cuando cambia de generaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Una herencia mal preparada puede fragmentar propiedades.<\/p>\n\n\n\n Crear conflictos.<\/p>\n\n\n\n Generar necesidad urgente de liquidez.<\/p>\n\n\n\n Dejar activos dif\u00edciles de administrar.<\/p>\n\n\n\n O convertir a hermanos con objetivos diferentes en copropietarios de numerosos inmuebles.<\/p>\n\n\n\n La planificaci\u00f3n sucesoria deber\u00eda formar parte de la estrategia mucho antes de resultar necesaria.<\/p>\n\n\n\n Un patrimonio bien estructurado puede transmitirse.<\/p>\n\n\n\n Uno desordenado puede convertirse en un problema.<\/p>\n\n\n\n Cuando el patrimonio crece, el propietario no deber\u00eda necesariamente hacer m\u00e1s cosas.<\/p>\n\n\n\n Deber\u00eda controlar mejor qui\u00e9n las hace.<\/p>\n\n\n\n Gesti\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n Mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n Fiscalidad.<\/p>\n\n\n\n Legal.<\/p>\n\n\n\n Financiaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Valoraciones.<\/p>\n\n\n\n Obras.<\/p>\n\n\n\n Seguros.<\/p>\n\n\n\n El objetivo es disponer de especialistas coordinados alrededor de una estrategia com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n La profesionalizaci\u00f3n no significa entregar las decisiones.<\/p>\n\n\n\n Significa disponer de mejor informaci\u00f3n para tomarlas.<\/p>\n\n\n\n Maximizar patrimonio no significa conseguir la m\u00e1xima rentabilidad posible.<\/p>\n\n\n\n Esa estrategia puede terminar destruyendo precisamente aquello que queremos proteger.<\/p>\n\n\n\n La verdadera sofisticaci\u00f3n aparece cuando conseguimos mejorar simult\u00e1neamente varias variables:<\/p>\n\n\n\n m\u00e1s ingresos,<\/p>\n\n\n\n mejor calidad de activos,<\/p>\n\n\n\n menor riesgo,<\/p>\n\n\n\n m\u00e1s liquidez,<\/p>\n\n\n\n deuda sostenible,<\/p>\n\n\n\n y mayor capacidad de adaptaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Una buena inversi\u00f3n no es \u00fanicamente aquella que gana mucho.<\/p>\n\n\n\n Es aquella cuya recompensa compensa razonablemente el riesgo asumido.<\/p>\n\n\n\n Imagine una familia con seis millones de euros distribuidos de esta forma:<\/p>\n\n\n\n Despu\u00e9s del an\u00e1lisis deciden vender una vivienda con baja rentabilidad y la finca improductiva.<\/p>\n\n\n\n Obtienen aproximadamente 1,7 millones antes de costes e impuestos.<\/p>\n\n\n\n Destinan parte a adquirir un peque\u00f1o edificio residencial con potencial de mejora.<\/p>\n\n\n\n Otra parte a reformar una de las viviendas existentes.<\/p>\n\n\n\n Y mantienen 400.000 euros adicionales de liquidez.<\/p>\n\n\n\n El patrimonio inicial puede ser pr\u00e1cticamente el mismo.<\/p>\n\n\n\n Pero ahora:<\/p>\n\n\n\n produce m\u00e1s ingresos,<\/p>\n\n\n\n est\u00e1 mejor diversificado,<\/p>\n\n\n\n tiene mayor liquidez,<\/p>\n\n\n\n y parte del crecimiento futuro depende de actuaciones controlables.<\/p>\n\n\n\n Eso es maximizaci\u00f3n patrimonial.<\/p>\n\n\n\n No necesariamente tener m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n Tener mejor.<\/strong><\/p>\n\n\n\n No existe ning\u00fan truco secreto capaz de multiplicar un patrimonio sin riesgo.<\/p>\n\n\n\n Las t\u00e9cnicas realmente avanzadas son mucho menos espectaculares.<\/p>\n\n\n\n Medir rentabilidad correctamente.<\/p>\n\n\n\n Calcular coste de oportunidad.<\/p>\n\n\n\n Reciclar capital.<\/p>\n\n\n\n Crear valor mediante reformas y reposicionamiento.<\/p>\n\n\n\n Utilizar deuda de forma prudente.<\/p>\n\n\n\n Separar riesgos.<\/p>\n\n\n\n Diversificar.<\/p>\n\n\n\n Mantener liquidez.<\/p>\n\n\n\n Analizar escenarios.<\/p>\n\n\n\n Planificar la fiscalidad y la sucesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Y revisar peri\u00f3dicamente si cada activo contin\u00faa mereciendo el capital que tiene asignado.<\/p>\n\n\n\n En Baleares, donde el valor de los activos inmobiliarios puede ser extraordinariamente elevado, aplicar correctamente estas t\u00e9cnicas puede representar diferencias patrimoniales muy importantes durante d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n En Rosa Ram\u00f3n Patrimonio<\/strong> trabajamos precisamente desde esa visi\u00f3n global.<\/p>\n\n\n\n No analizamos \u00fanicamente cu\u00e1nto vale una propiedad.<\/p>\n\n\n\n Analizamos qu\u00e9 funci\u00f3n cumple, cu\u00e1nto produce, qu\u00e9 riesgo incorpora, qu\u00e9 capital mantiene inmovilizado y si existen alternativas capaces de mejorar el conjunto de la cartera.<\/p>\n\n\n\n Porque llega un momento en el que acumular patrimonio deja de ser suficiente.<\/p>\n\n\n\n El siguiente nivel consiste en conseguir que cada euro del patrimonio tenga una funci\u00f3n, un rendimiento y una estrategia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ese es el verdadero significado de maximizar patrimonio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Tener patrimonio y gestionarlo bien son dos cosas muy diferentes. 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<\/figure>\n\n\n\n1. Dejar de pensar en propiedades y empezar a pensar en cartera<\/h2>\n\n\n\n
Activo<\/th> Valor aproximado<\/th> Ingreso anual neto<\/th><\/tr> Vivienda en Palma<\/td> 850.000 \u20ac<\/td> 24.000 \u20ac<\/td><\/tr> Apartamento en Portixol<\/td> 700.000 \u20ac<\/td> 18.000 \u20ac<\/td><\/tr> Local comercial<\/td> 650.000 \u20ac<\/td> 32.000 \u20ac<\/td><\/tr> Villa familiar<\/td> 1.800.000 \u20ac<\/td> 0 \u20ac<\/td><\/tr> Finca r\u00fastica<\/td> 900.000 \u20ac<\/td> 0 \u20ac<\/td><\/tr> Liquidez<\/td> 600.000 \u20ac<\/td> Rentabilidad reducida<\/td><\/tr> Patrimonio total<\/strong><\/td> 5.500.000 \u20ac<\/strong><\/td> <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n 2. Asignar una funci\u00f3n a cada activo<\/h2>\n\n\n\n
3. Medir la rentabilidad sobre el valor actual, no sobre lo que cost\u00f3<\/h2>\n\n\n\n
4. Utilizar el concepto de coste de oportunidad<\/h2>\n\n\n\n
5. Reciclar capital hacia activos con mayor recorrido<\/h2>\n\n\n\n
6. Buscar oportunidades de creaci\u00f3n de valor, no \u00fanicamente de revalorizaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
7. El value-add inmobiliario puede aplicarse tambi\u00e9n a edificios<\/h2>\n\n\n\n
8. Calcular el retorno de cada reforma antes de realizarla<\/h2>\n\n\n\n
9. Aumentar ingresos sin subir indiscriminadamente los alquileres<\/h2>\n\n\n\n
10. Utilizar deuda estrat\u00e9gicamente<\/h2>\n\n\n\n
11. El DSCR: una m\u00e9trica sencilla que conviene conocer<\/h2>\n\n\n\n
12. Mantener capacidad de endeudamiento tambi\u00e9n tiene valor<\/h2>\n\n\n\n
13. Diversificar las fuentes de renta<\/h2>\n\n\n\n
14. Analizar correlaciones dentro del propio patrimonio<\/h2>\n\n\n\n
15. Utilizar la fiscalidad como variable, no como objetivo<\/h2>\n\n\n\n
16. La estructura de propiedad puede convertirse en una herramienta patrimonial<\/h2>\n\n\n\n
17. Separar riesgo empresarial y patrimonio familiar<\/h2>\n\n\n\n
18. Crear reservas espec\u00edficas para cada tipo de activo<\/h2>\n\n\n\n
19. El mantenimiento preventivo puede aumentar rentabilidad<\/h2>\n\n\n\n
20. Mejorar la eficiencia energ\u00e9tica puede aumentar simult\u00e1neamente varias variables<\/h2>\n\n\n\n
21. Comprar inmuebles con problemas solucionables<\/h2>\n\n\n\n
22. Evitar problemas que no pueden controlarse<\/h2>\n\n\n\n
23. Utilizar escenarios en lugar de previsiones \u00fanicas<\/h2>\n\n\n\n
24. Realizar stress tests al patrimonio<\/h2>\n\n\n\n
25. Medir la liquidez de cada activo<\/h2>\n\n\n\n
26. Negociar desde la capacidad de esperar<\/h2>\n\n\n\n
27. Crear una estrategia espec\u00edfica para activos improductivos<\/h2>\n\n\n\n
28. La venta parcial puede financiar el crecimiento del resto<\/h2>\n\n\n\n
29. Concentrarse en activos dif\u00edciles de reproducir<\/h2>\n\n\n\n
30. Utilizar Baleares como un mercado de microzonas<\/h2>\n\n\n\n
31. La informaci\u00f3n anticipada genera ventaja<\/h2>\n\n\n\n
32. Analizar el comprador futuro antes de comprar<\/h2>\n\n\n\n
33. El patrimonio necesita indicadores<\/h2>\n\n\n\n
34. Revisar el patrimonio al menos una vez al a\u00f1o<\/h2>\n\n\n\n
35. Preparar el patrimonio para la siguiente generaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
36. Profesionalizar sin perder el control<\/h2>\n\n\n\n
El verdadero objetivo: aumentar el rendimiento por unidad de riesgo<\/h2>\n\n\n\n
Un ejemplo de transformaci\u00f3n patrimonial<\/h2>\n\n\n\n
Situaci\u00f3n inicial<\/th> Valor<\/th><\/tr> 3 viviendas con baja rentabilidad<\/td> 2.400.000 \u20ac<\/td><\/tr> Villa familiar<\/td> 1.500.000 \u20ac<\/td><\/tr> Finca improductiva<\/td> 900.000 \u20ac<\/td><\/tr> Local comercial<\/td> 700.000 \u20ac<\/td><\/tr> Liquidez<\/td> 500.000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Conclusi\u00f3n: las t\u00e9cnicas avanzadas empiezan por hacerse mejores preguntas<\/h2>\n\n\n\n