Activos infrautilizados: de la oficina vacía al edificio multifuncional

Introducción

El auge del teletrabajo, la exigencia de edificios más eficientes y un parque de oficinas envejecido han dejado miles de metros cuadrados sin uso en toda España. Solo en 2024 se iniciaron casi setenta cambios de uso, que afectan a más de 390 000 m² de superficie, el doble que el año anterior. Este fenómeno, lejos de ser un contratiempo, representa una ventana de oportunidad para quienes desean diversificar rentas y revalorizar sus activos.

Mallorca y el desafío de la vacancia

Palma vive una situación paradigmática: la tasa de disponibilidad alcanzó el 14,65 % ya en 2021 y sigue al alza, arrastrada por la falta de desarrollos de calidad y la preferencia por espacios flexibles. En paralelo, Madrid y Barcelona necesitarán 14 500 M € para modernizar once millones de metros cuadrados antes de 2030, o casi la mitad de sus oficinas quedará obsoleta. Es evidente que mantener un inmueble infrautilizado implica asumir costes de oportunidad y perder atractivo ante inquilinos corporativos cada vez más exigentes.

De problema a oportunidad

Transformar una oficina vacía en un edificio multifuncional aporta tres beneficios esenciales.

Rentabilidad: un mix de usos (vivienda, comercio de barrio y coworking) reduce el riesgo de vacancia prolongada y estabiliza los flujos de caja.

Revalorización: las rehabilitaciones que incluyen mejoras energéticas incrementan entre un 15 % y un 25 % el valor de mercado, según CBRE.

Cumplimiento ESG: incluir eficiencia energética, accesibilidad y materiales responsables no solo facilita licencias y financiación “verde”, sino que mejora la imagen del activo ante arrendatarios de alto perfil.

Modelos de reconversión que ya funcionan

En la práctica encontramos tres esquemas dominantes:

• Coliving + Coworking: plantas bajas con espacios de trabajo flexible que generan tráfico diurno, y niveles superiores convertidos en alojamientos por estancias para profesionales itinerantes.
• Build-to-Rent con planta baja comercial: un mismo propietario gestiona viviendas en alquiler y comercios esenciales, garantizando ingresos complementarios estables.
• Usos comunitarios: centros sanitarios, educativos o culturales que revitalizan zonas periféricas y se benefician de incentivos públicos.

Cada modelo responde a demandas muy distintas, por lo que el análisis de mercado y la compatibilidad urbanística son la primera línea de trabajo.

Cómo se lleva a cabo la transformación

Todo parte de un diagnóstico técnico-jurídico que confirme la viabilidad estructural y el encaje urbanístico del nuevo uso. A partir de ahí se elabora un estudio de mercado para definir el producto óptimo y un presupuesto acorde. El vehículo inversor—sociedad patrimonial, SOCIMI o estructura ad hoc—debe elegirse en función del horizonte temporal y la fiscalidad.

Una vez aprobada la estrategia, conviene buscar financiación combinando recursos propios con deuda verde o líneas ICO de rehabilitación sostenible, aprovechando ventajas arancelarias y fiscales. Finalmente, la ejecución exige coordinar arquitectos especializados y, desde el inicio, un operador que explote el activo (gestor de coliving, plataforma de ‘flex-work’ o compañía de servicios comunitarios). La correcta selección de este socio garantiza la ocupación desde el día uno.

El respaldo de los datos

Los números confirman la tendencia. Además del récord de metros reconvertidos en 2024, existen 2,5 M m² de oficinas susceptibles de generar 28 000 viviendas solo en Madrid y Barcelona, según los cálculos más recientes del sector. Al mismo tiempo, la contratación de espacios prime volvió a crecer un 40 % en 2024, prueba de que el mercado premia los edificios que se reinventan con estándares de sostenibilidad y flexibilidad.

Recomendaciones clave para propietarios

Antes de acometer una reconversión total, es prudente probar un piloto: transformar una planta permite testar la demanda real y ajustar el plan sin grandes riesgos. Paralelamente, negociar bonificaciones municipales por eficiencia energética—muy presentes en Palma y en otras capitales—puede acelerar los plazos de retorno. Por último, incorporar soluciones de bajo consumo, como climatización por aerotermia o sistemas de iluminación inteligente, reduce los costes operativos y mejora la financiación.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Cuáles son los primeros pasos para reconvertir mi oficina?

El punto de partida es un diagnóstico técnico y jurídico que confirme que la estructura del edificio permite el nuevo uso y que la normativa urbanística lo admite. En esta fase se revisan elementos como la capacidad de carga, las instalaciones existentes, los requisitos de accesibilidad y eficiencia energética, así como las posibles limitaciones de planeamiento. Un informe claro le ahorra contratiempos posteriores y sirve de base para estimar el presupuesto real de la intervención.

Superado el estudio técnico, conviene realizar un análisis de mercado específico que identifique la demanda real (coliving, vivienda en alquiler tradicional, coworking, etc.) y los niveles de renta alcanzables en la zona. Con esos datos se elabora la estrategia de transformación, se define el calendario de obra y se inicia la solicitud de licencia de cambio de uso. Contar con un gestor patrimonial independiente en esta fase garantiza que todos los agentes —arquitectos, abogados y operadores— trabajen alineados con su objetivo de rentabilidad.

2. ¿Cómo se financia este tipo de proyecto?

La financiación suele combinar capital propio, deuda bancaria y líneas de apoyo público. Los bancos valoran favorablemente proyectos con un componente de rehabilitación energética y pueden ofrecer créditos “verdes” con mejores condiciones. Asimismo, existen programas estatales y autonómicos —por ejemplo, fondos Next Generation— que subvencionan parte de la obra si se acreditan mejoras de eficiencia y accesibilidad. Un vehículo societario bien estructurado facilita la entrada de socios o coinversores sin comprometer el control del activo.

Además de la financiación tradicional, cada vez es más habitual recurrir a fondos especializados en “value-add” o a plataformas de deuda mezzanine que cubren el tramo que la banca no financia. Este capital exige una rentabilidad superior, pero le permite acometer obras de mayor alcance sin diluir su participación mayoritaria. Un gestor de patrimonio con experiencia puede negociar condiciones competitivas y coordinar el flujo de fondos para que las certificaciones energéticas y los hitos de obra se traduzcan en desembolsos puntuales y en el menor coste financiero posible.

3. ¿Qué rentabilidades puedo esperar tras la reconversión?

La rentabilidad final depende del uso elegido, la ubicación y la eficiencia con la que se opere el edificio. En Palma, los proyectos que combinan alojamiento por estancias y espacios de trabajo flexible están arrojando rendimientos netos de entre el 6 % y el 8 % anual, superiores a los que ofrecía la oficina tradicional antes de quedar vacía. El diferencial se explica por la mayor ocupación, la diversificación de ingresos y la prima que el mercado paga por inmuebles eficientes y bien gestionados.

No obstante, más allá del porcentaje, la reconversión aporta estabilidad a largo plazo. Un contrato de operador profesional, un mix equilibrado de inquilinos y la reducción de costes energéticos convierten el inmueble en un activo resistente a ciclos económicos adversos. Además, la obtención de certificaciones BREEAM o LEED incrementa el valor de tasación y facilita una eventual refinanciación o venta futura con plusvalías adicionales.

Conclusión

Convertir una oficina vacía en un edificio multifuncional no consiste únicamente en remodelar metros cuadrados. Se trata de blindar su patrimonio frente a la obsolescencia, diversificar los ingresos y alinear la cartera con los criterios ESG que ya marcan la pauta del mercado.

En Rosa Ramón – Patrimonio combinamos confidencialidad, independencia y estrategia para acompañarle desde el estudio de viabilidad hasta la gestión operativa del activo transformado. Si desea analizar el potencial de alguno de sus inmuebles, estaremos encantados de escucharle.