Agua y ladrillo: impacto de la escasez hídrica en la rentabilidad de los resorts costeros de Baleares

Introducción

En Baleares el agua ya es una variable estratégica de negocio. Lo es porque condiciona el coste operativo, la experiencia del huésped, la capacidad de inversión y, en última instancia, la valoración del activo. En 2025 la comunidad encadenó meses de prealerta por sequía con reservas hídricas por debajo del 50 % y picos de “alerta” en zonas interiores, en un verano que además registró el junio más seco desde 1961 según AEMET. Es el contexto real de cualquier resort costero que quiera mantener márgenes y reputación en el próximo ciclo turístico.

Este artículo baja a lo concreto: qué está pasando con el agua en las islas, cómo afecta a ingresos y costes de un hotel o resort, qué métricas debes vigilar y qué inversiones ofrecen retorno medible (y financiable) sin esperar años. Cerramos con ejemplos prácticos y respuestas a las dudas que más escuchamos en consejos y comités de inversión.

El contexto hídrico de 2025: menos reserva, más presión operativa

Las reservas hídricas en Baleares cayeron al 48 % en junio y al 43 % en julio (–5 pp en un mes), con prealerta en la mayor parte del territorio y episodios de alerta en algunas unidades de demanda. Aunque julio fue “muy húmedo” en términos relativos, AEMET y la Conselleria avisan de que no bastará para normalizar el sistema en verano. Traducido al día a día de un resort: más dependencia de desalación y redes municipales tensionadas en temporada alta, precisamente cuando sube la ocupación.

El Pla especial d’actuació en situacions d’alerta i eventual sequera del Govern activa medidas progresivas —de prealerta a emergencia— que pueden implicar límites al riego, a la reposición de piscinas o a usos no esenciales. Conocer qué escenario rige en tu municipio y cómo afecta a tus operaciones ya no es opcional: es gestión de riesgo.

Cómo erosiona márgenes la escasez (y cómo defenderlos)

1) Coste del agua y de la energía asociada

La desalación garantiza suministro, pero encarece el m³ por su consumo energético; su peso crece en Ibiza (contrato de operación de las tres plantas por Abaqua) y Mallorca, donde incluso se ha recurrido a interconectar producción entre plantas en picos de demanda. Si vendes habitación con tarifa cerrada y tus OPEX suben por agua y energía, tu GOP se estrecha. Anticiparse con contratos y auditorías evita sorpresas.

2) Riesgo de servicio y reputación

Restricciones locales —como limitaciones al riego o reposición de piscinas— impactan satisfacción y RevPAR si no hay plan B: jardines con aguas regeneradas, cubierta de piscina con menor evaporación, comunicación honesta al huésped y experiencias sustitutivas.

3) Capex obligatorio vs. Capex estratégico

Reparar fugas y renovar equipos es obligado; pero hay capex que crea valor: recuperación de aguas grises para riego, aerotermia para ACS, fotovoltaica que abarata la desalación interna/externa. Ese capex, bien medido, se financia como “verde” con mejores condiciones.

Métricas que importan (y que tu banco mira)

• Litros por huésped y noche (L/H-N). Estudios en Baleares reportaron históricamente consumos muy altos (hasta ≈ 541 L/H-N en hoteles de Mallorca en literatura académica clásica), mientras trabajos recientes en plazas urbanas españolas sitúan rangos medios de 170–240 L/H-N según gama y gestión. Tu objetivo: medir tu línea base y bajar de tramo.
• €/m³ efectivo (suministro + energía + cánones + tratamiento).
• Coste de agua por estancia = (L/H-N × ocupación × €/m³) / estancias.
• Pérdidas no registradas: % de agua que compras y no facturas a operación (fugas).
• m³ de agua regenerada usada en riego y limpieza (indicador ESG y operativo).

Cuando estas métricas mejoran y se verifican, habilitan financiación verde, mejores spreads y, a la salida, una prima de valoración.

Tres ejemplos claros (con números honestos)

Ejemplo 1 – Resort costero (300 llaves, norte de Mallorca)
Situación: 80 % ocupación media en temporada, 280 L/H-N de base, riego con agua potable.
Acciones: riego con aguas regeneradas de depuradora municipal + sensores de humedad; cubiertas de piscina de baja evaporación.
Resultado: –25 % en consumo total (a 210 L/H-N) y –40 % en m³ de agua potable en verano. Con un €/m³ efectivo de 1,6 €, el ahorro anual supera 85 000 € (supuestos conservadores). El payback de 220 000 € en capex se logra en 2,6 años.

Ejemplo 2 – Hotel boutique (120 llaves, Santanyí)
Situación: picos de desalación facturada y quejas por presión variable.
Acciones: sectorización de red interna + telemetría de consumos y alarmas de fuga + perlizadores.
Resultado: –18 % en m³ y estabilización de servicio (mejor NPS). Coste 65 000 €; ahorro 48 000 €/año → payback 16 meses.

Ejemplo 3 – Aparthotel (Ibiza)
Situación: ACS intensiva; coste agua/energía elevado en verano.
Acciones: ACS con aerotermia + FV de autoconsumo para bombeos y salas técnicas; contrato verde con margen condicionado a KPIs de reducción.
Resultado: –30 % en kWh para ACS y –12 % en m³ por mejores tiempos de reposición; financiación con margen bonificado al cumplir objetivos de eficiencia.

(Los tres son casos reales anonimizados o reconstruidos a partir de proyectos comparables; las cifras de ahorro reflejan rangos típicos que vemos en auditorías.)

Plan de acción recomendado (sin listas eternas y sin humo)

Empieza por una auditoría hídrica seria. No es un checklist, es un mapa: dónde entra el agua, dónde se pierde, qué usos se pueden sustituir por aguas regeneradas y qué inversiones generan tracción inmediata en costes y experiencia. Con esa radiografía, define tres palancas:

1. Quick wins operativos que no requieren obra —sectorización, telemetría, mantenimiento proactivo, comunicación al huésped—.
2. Actuaciones de media intensidad con ROI < 36 meses —recuperación de aguas grises, cubiertas anti-evaporación, riego inteligente—.
3. Proyecto ancla financiable —ACS eficiente, FV, contratos de suministro/regenerada— que mejore tu perfil de riesgo ante banca e inversores.

Paralelamente, alinea todo con el Pla de Sequera y con tu municipio: cada temporada cambia el semáforo, y operar dentro de las reglas protege margen y reputación.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es un consumo ‘bueno’ para un resort en Baleares?

Depende del mix de servicios, pero como guía práctica, apunta a ≤ 220–240 L/H-N en 4–5★ con piscina y restauración completa. Si vienes de 300–350, no te culpes: es frecuente en destinos insulares con riego y ACS intensivos. La literatura clásica en Mallorca reportó cifras históricas tan altas como ≈ 541 L/H-N (hoteles de época con poca eficiencia), mientras que estudios recientes en plazas urbanas sitúan 170–240 L/H-N según categoría. La clave no es compararte, sino medirte y mejorar.

¿Merece la pena invertir si el agua de red es barata fuera de temporada?

Sí, porque tu pico de consumo coincide con el pico de estrés del sistema y, en islas, ese pico se cubre con desalación (y su coste energético). Además, reducir L/H-N estabiliza el servicio en meses críticos y mejora tu perfil de financiación: el banco ve flujos más resilientes y un activo menos expuesto a restricciones.

¿Puedo regar jardines y rellenar piscinas con agua regenerada?

En muchas zonas sí, vía convenio con la depuradora municipal y respetando usos permitidos por el Pla de Sequera. A efectos de operación y ESG es un avance grande: reduces agua potable, blindas riego incluso en prealerta y mejoras KPIs de sostenibilidad que la banca y los touroperadores ya piden en “cuadros verdes”. Consulta cada temporada el escenario de tu municipio y ajusta protocolos.

¿Esto influye en la valoración del activo?

Cada vez más. Un resort que demuestra menor L/H-N, capacidad de conmutar a regenerada y contrato de financiación verde con KPIs verificables soporta mejor los test de estrés del comprador. En due diligence, operar con menos agua (y más barata/estable) se traduce en NOI más predecible y, por tanto, en múltiplos más defensibles.

Conclusión

La ecuación es sencilla: agua = seguridad operativa = margen = valor. En Baleares, la sequía ya no es un episodio, es un parámetro de gestión. Quien mida, invierta con criterio y comunique con transparencia no solo sorteará restricciones: venderá mejor, se financiará mejor y dormirá mejor. El resto seguirá dependiendo de la suerte de las nubes.

En Rosa Ramón Patrimonio ayudamos a resorts y hoteles a convertir el riesgo hídrico en ventaja competitiva: auditoría, plan de inversiones, acceso a agua regenerada, financiación verde y reporting para banca y touroperadores.

¿Quieres bajar tu L/H-N y blindar tu GOP antes del próximo verano? Hablemos, me llamo Rosa Ramón, soy gestor de patrimonio inmobiliario en Mallorca y mi tel es: 606 678 426.

Referencias

• AEMET – Agencia Estatal de Meteorología; informes de situación y anomalías de precipitación en Baleares 2024–2025.
• Govern de les Illes Balears – Pla especial d’actuació en situacions d’alerta i eventual sequera (Direcció General de Recursos Hídrics).
• Conselleria del Mar i Cicle de l’Aigua – Comunicaciones sobre reservas hídricas y escenarios de sequía (junio–agosto 2025).
• ABAQUA; operación de plantas de desalación en Ibiza (contrato Acciona–Aqualia).
• Majorca Daily Bulletin – “Mallorca’s water: the increasing reliance on desalination”.
• Sacyr Concesiones – Planta desaladora de Alcúdia (capacidad y expansión).
• Hof & Schmitt (2011) – Urban and tourist land use patterns and water consumption (Calvià).
• Tortella & Tirado (2011) – Consumo de agua en hoteles de Mallorca (síntesis en literatura académica).
• Barcelona Regional / Gremi d’Hotels – Estudios comparativos de consumo hídrico por huésped y categoría (referencias sectoriales).