Capital Propio o Apalancamiento Financiero: ¿Qué conviene para hacer crecer una cartera de patrimonio inmobiliario en España?
Cuando una familia patrimonial, un empresario o un inversor inmobiliario se plantea crecer en activos, suele aparecer una pregunta inevitable:“¿Es mejor usar capital propio o financiarse con deuda (apalancamiento) para seguir creciendo?”
La respuesta no es universal. Depende del perfil de riesgo, los objetivos a medio y largo plazo, el contexto del mercado y el grado de profesionalización de la gestión patrimonial. En este artículo exploramos ambas vías con sus ventajas, riesgos y claves aplicadas al contexto español actual.
Índice
Capital Propio: solidez y control
Utilizar recursos propios para adquirir inmuebles es la estrategia clásica, especialmente en entornos familiares. Prioriza la seguridad, el control total y la conservación del patrimonio.
Ventajas:
- No depende de bancos ni de tipos de interés
- Mayor tranquilidad financiera y emocional
- Menor presión por obtener rentabilidades rápidas
- Total control de la propiedad y la estrategia
Inconvenientes:
- Menor velocidad de crecimiento del patrimonio
- No optimiza el rendimiento del capital propio (ROE)
- Puede llevar a tener liquidez inmóvil y poco eficiente
Cuándo conviene:
– Cuando hay herencias, ventas de empresas u otras fuentes de liquidez importantes
– Si se buscan propiedades con objetivo de legado familiar o uso personal
– En perfiles conservadores o cercanos a la sucesión generacional
Apalancamiento Financiero: crecer con estrategia
Apalancarse significa utilizar financiación bancaria o externa para adquirir activos. Bien utilizado, es un acelerador de crecimiento patrimonial.
Ventajas:
- Permite comprar más inmuebles con menos dinero propio
- Mejora la rentabilidad sobre capital propio (ROE)
- Favorece la diversificación geográfica o tipológica
- Permite conservar liquidez para otras oportunidades
Riesgos:
- Exposición al riesgo financiero y al ciclo económico
- Dependencia de tipos de interés (actualmente al alza
- Tensiones de tesorería si hay vacantes o impagos
Cuándo conviene:
- Si hay ingresos estables que cubren cuotas con holgura
- Cuando existe un plan de crecimiento y desinversión definido
- Si se cuenta con una gestión profesional y estructuras societarias bien diseñadas
Estrategia Híbrida: la más habitual y eficiente
La mayoría de los patrimonios consolidados en España utilizan una combinación:
- Capital propio para activos principales o de legado (residencia, edificios familiares, activos históricos)
- Apalancamiento para nuevas adquisiciones, promociones o activos de rotación
Incluso es habitual usar apalancamiento interno, por ejemplo, refinanciar un inmueble libre de cargas para comprar otro sin vender.
Claves en el contexto español (abril 2025)
- Tipos de interés en hipotecas: entre 3,5% y 4%
- Presión regulatoria creciente en algunas zonas (alquiler, vivienda protegida)
- Fiscalidad favorable para sociedades patrimoniales bien estructuradas (25% IS)
- Alta demanda de alquiler en zonas urbanas prime y universitarias
Capital o deuda: no es blanco o negro
El secreto no está en elegir entre una cosa u otra, sino en **estructurar bien cada decisión:
- Definir qué tipo de activo quieres comprar (core, value-add, oportunista)
- Saber cuál es tu horizonte temporal (legado, rotación, plusvalía)
- Calcular la rentabilidad esperada **después de impuestos y financiación
- Contar con asesoramiento profesional.
