Cómo preparamos un informe de viabilidad estratégica en 72 horas

Introducción

En la gestión patrimonial, el tiempo vale tanto como el capital. Una parcela sale al mercado, un fondo tantea la compra de un hotel o una familia recibe una oferta inesperada por su nave logística y, de pronto, aparecen preguntas urgentes: ¿cuánto vale realmente este activo?, ¿qué riesgos oculta?, ¿merece la pena movilizar recursos o esperar? Cada día de duda puede costar miles de euros en oportunidades perdidas o, peor aún, desembocar en decisiones apresuradas.

Para responder con agilidad y sin sacrificar rigor, en Rosa Ramón Patrimonio hemos desarrollado una metodología capaz de entregar un informe de viabilidad estratégica completo y accionable en apenas 72 horas. A continuación, explicamos cómo transformamos un conjunto de documentos dispersos en una radiografía clara que permite actuar con conocimiento de causa.

Captura de la información: delimitar el problema desde el minuto uno

Todo empieza con una reunión breve en la que definimos el objetivo real —comprar, vender, coinvertir, refinanciar o simplemente valorar el potencial del activo— y firmamos un acuerdo de confidencialidad. Con el foco bien acotado, solicitamos solo la documentación esencial: escrituras, contratos de arrendamiento, estados contables o ficha urbanística, según el caso. Cada archivo se sube a nuestro «data-vault» cifrado y queda etiquetado para que los analistas trabajen en paralelo sin tiempos muertos.

Esta primera fase evita el error habitual de “pedirlo todo” y colapsar al cliente; recogemos exactamente lo que determina el valor y los riesgos del activo.

Análisis 360°: finanzas, técnica, ESG y marco legal en una sola mesa

Con la documentación en la plataforma, el equipo multidisciplinar aborda simultáneamente tres frentes:

Financiero. Calculamos el valor mediante flujos de caja descontados y múltiplos de mercado, ajustados a la estacionalidad balear. Contrastamos el resultado con transacciones comparables de nuestra base de datos —actualizada semanalmente— y con el coste de reposición real, fundamental en suelo finalista.

Técnico y ESG. Arquitectos e ingenieros revisan licencias, certificaciones energéticas y posibles obsolescencias normativas. Si se trata de un hotel, se analiza desde el estado de cubierta hasta los permisos de actividad; si es suelo urbano, se estudia la edificabilidad y el impacto de eventuales cesiones municipales. A la par, medimos la huella de carbono y detectamos incentivos públicos útiles para la rehabilitación sostenible.

Legal y urbanístico. El departamento jurídico verifica cargas registrales, servidumbres y vigencia de los contratos. En suelos, simulamos escenarios de planeamiento para estimar plazos y probabilidades de éxito en caso de modificación puntual. De este modo, los cuellos de botella se identifican antes de que compliquen la negociación o la financiación.

Cuando aparecen hallazgos de calado —por ejemplo, un contrato de alquiler con riesgo de litigio o un plus de edificabilidad no explotado— los compartimos de inmediato con el cliente para confirmar expectativas y, si es necesario, solicitar datos adicionales.

De los datos a la estrategia: escenarios, riesgos y hoja de ruta

La información cobra vida al transformarla en escenarios narrativos. Para cada activo planteamos, como mínimo:

• Una alternativa de mantenimiento y mejora con la inversión justa para optimizar la renta.
• Una venta inmediata, estimando el rango de precio «tal cual está».
• Una opción de reposicionamiento (o coinversión) con salida a medio plazo.

Cada escenario incorpora un calendario estimado, la inversión requerida, la rentabilidad previsible y el perfil de riesgo. Además, elaboramos un mapa de riesgos ponderado—financieros, regulatorios y operativos— con estrategias concretas de mitigación: pólizas de responsabilidad ambiental, cláusulas earn-out, escalonamiento de CAPEX, etc.

Así, el informe deja de ser un diagnóstico estático para convertirse en un plan de acción con prioridades claras.

Validación y entrega: garantía de calidad y claridad en la presentación

Antes de presentar el documento, todo pasa por una revisión cruzada a cargo del equipo de Rosa Ramón Patrimonio: especialistas financieros, técnicos-legales y fiscales contrastan cifras y supuestos para asegurar coherencia y profundidad. Este control interno permite mantener un estándar de calidad habitualmente reservado a procesos de varias semanas.

En la sesión de entrega —presencial o por videollamada— mostramos las conclusiones clave, explicamos los supuestos y respondemos preguntas en directo. El cliente recibe un PDF interactivo con anexos técnicos y un resumen ejecutivo de dos páginas, listo para compartir con su consejo de administración, su familia o la entidad financiadora.

Preguntas frecuentes

¿Cómo garantizáis la fiabilidad trabajando tan rápido?

La agilidad proviene de la preparación, no de recortes. Contamos con modelos financieros validados, plantillas de análisis técnico y un archivo propio de transacciones contrastadas. Esto libera tiempo para lo verdaderamente crítico: interpretar los datos y detectar oportunidades o riesgos que un software por sí solo no ve. Cada informe se vertebra alrededor de fuentes verificadas y pasa por una auditoría interna multidisciplinar antes de llegar al cliente.

¿Qué ocurre si falta documentación esencial?

En la primera revisión detectamos cualquier laguna y la comunicamos inmediatamente. Mientras tanto, avanzamos con información pública—registro, catastro, bases urbanísticas—para no detener el proceso. Si un documento clave (por ejemplo, una licencia de actividad) no puede obtenerse en plazo, cuantificamos el impacto de su ausencia en el valor y proponemos soluciones: ampliar contingencias, negociar retenciones o introducir garantías contractuales.

¿Aceptan los bancos el informe para financiación?

Sí. Elaboramos proyecciones de flujo de caja, ratios DSCR y escenarios de estrés que los departamentos de riesgos bancarios analizan de forma estándar. Varias bancas privadas en Baleares recomiendan nuestros informes para acelerar la concesión de crédito al comprador o para refinanciar la deuda del propietario.

¿El coste del informe se descuenta si contrato servicios posteriores?
Correcto. Trabajamos con una tarifa plana que puede deducirse total o parcialmente si el cliente encarga la negociación, la gestión o el reposicionamiento del activo. Así alineamos nuestros intereses con los suyos desde el primer momento.

Conclusión

En mercados dinámicos, la información veraz y oportuna es la moneda más valiosa. Un informe de viabilidad estratégica en 72 horas convierte datos dispersos en una guía fiable para decidir si comprar, vender, reposicionar o esperar. La metodología de Rosa Ramón Patrimonio —basada en la integración de finanzas, técnica, ESG y legal— permite actuar con la seguridad que exige el capital patrimonial y la rapidez que impone la competencia.

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