Cuánto vale mi hotel hoy: cálculo rápido con 5 datos

Introducción

Si diriges un hotel, es probable que esta pregunta te ronde a menudo: “¿Cuánto vale mi hotel hoy?” Entre informes, siglas y tablas infinitas, la valoración parece terreno exclusivo de tasadores y banqueros. Pero no tiene por qué. Con cinco datos sencillos que ya tienes a mano (habitaciones, días abiertos, ocupación, precio medio y margen), puedes obtener en minutos un rango de valor razonable para tomar decisiones con calma: vender, refinanciar, invertir en mejora o simplemente confirmar que vas por buen camino.

Esta guía no pretende sustituir una tasación oficial ni una due diligence completa. Su objetivo es darte una herramienta práctica, clara y cercana para que entiendas el orden de magnitud de tu activo sin perderte en la jerga. Te explicamos qué datos necesitas, cómo hacer las cuentas en tres pasos y cómo leer el resultado. Y, si después quieres afinar con más precisión, sabrás exactamente qué ajustar y qué preguntar.

Los 5 datos que necesitas

1. Habitaciones (número de llaves).
2. Días abiertos al año (12 meses, temporada, etc.).
3. Ocupación media (%) del último año.
4. Precio medio por noche (ADR) en euros.
5. Margen operativo aproximado sobre ingresos totales (%).
   • Pista rápida: si no lo sabes, usa 30% en vacacional bien gestionado y 22% en urbano 3–4★.

El cálculo en 3 pasos (sin complicaciones)

1) Estima los ingresos anuales

• Noches vendidas = Habitaciones × Días abiertos × Ocupación.
• Ingresos de habitaciones = Noches vendidas × ADR.
• Ingresos totales (habitaciones + otros)
  • Si tienes F&B/spa/eventos, multiplica por 1,15 (regla sencilla).
  • Si casi todo es alojamiento, multiplica por 1,05.

2) Calcula el beneficio operativo (NOI aproximado)

• NOI ≈ Ingresos totales × Margen operativo (%).

3) Convierte ese NOI en valor (rango)

• Valor ≈ NOI / tasa de mercado.
  • Para un rango orientativo usa: 8% (conservador), 7% (central), 6% (exigente).
  • Cuanto mejor la ubicación/producto y más estable el negocio, menor tasa (y mayor valor).

Ejemplo rápido

Hotel de 100 habitaciones, abierto 10 meses, 75% de ocupación, ADR 160 €. Tiene F&B moderado y buen control de costes.

1. Ingresos

• Noches vendidas ≈ 100 × (365 × 10/12) × 0,75 ≈ 22.800
• Ingresos de habitaciones ≈ 22.800 × 160 € ≈ 3,65 M€
• Ingresos totales (×1,15) ≈ 4,20 M€

2. NOI (margen 30%)

• NOI ≈ 4,20 M€ × 0,30 ≈ 1,26 M€

3. Valor orientativo

• A 8% → ≈ 15,7 M€
• A 7% → ≈ 18,0 M€
• A 6% → ≈ 21,0 M€

Lectura: tu hotel, con estos datos, vale entre 15,7 y 21,0 millones. El punto exacto dependerá de ubicación, estado, agua/energía, marca y riesgo comercial.

Cómo mejorar el valor en 90 días

• Precio inteligente: sube el ADR en picos y fija mínimos de noches en semanas fuertes.
• Coste bajo control: agua y energía medidas; pequeñas acciones (telemetría, riego eficiente, control de climatización) suben margen sin tocar servicio.
• Mix de ventas más sano: menos dependencia de canales caros, más venta directa y acuerdos claros con touroperadores.

Preguntas frecuentes

¿Y si solo tengo el dato de ingresos de habitaciones?

Aplica el multiplicador simple: ×1,05 si casi todo es alojamiento; ×1,15 si tienes F&B/spa/eventos con peso medio. Es una aproximación válida para arrancar.

¿El CAPEX pendiente afecta al valor?

Sí. Comprador o banco descuentan el CAPEX necesario (habitaciones, climatización, ACS, fotovoltaica). Si lo cuantificas y presentas un plan, defiendes mejor el precio.

¿Qué pasa con la deuda del hotel?

La valoración se hace sobre el activo (enterprise/asset value). Para tu decisión personal mira el equity: Valor del hotel menos deuda financiera y costes de salida.

Conclusión

Con 5 datos y 3 pasos puedes estimar hoy un rango de valor útil para decidir. Si los números te invitan a mover ficha (vender, refinanciar o invertir en eficiencia), conviértelo en un plan.

En Rosa Ramón Patrimonio preparamos valoraciones rápidas y defendibles, con revisión de ingresos, costes, agua/energía y un data room listo para banco o comprador. Escríbenos y te lo armamos con confidencialidad.

Referencias

• STR – Indicadores hoteleros (ADR, ocupación, RevPAR) y comp-sets.
• HVS – Principios de valoración hotelera y métricas operativas.
• RICS – Valuation of trade-related property (hoteles).
• Exceltur – Informes de rentabilidad y demanda turística en España.
• Loan Market Association – Principios de financiación verde aplicables a CAPEX de eficiencia.

Este contenido es orientativo y no sustituye un análisis específico de cada activo.