Derecho de superficie y concesiones: invertir en primera línea sin comprar el suelo

Introducción

Invertir en primera línea no siempre exige comprar el solar. En Baleares, dos figuras permiten explotar, construir y crear valor con un menor desembolso inicial: el derecho de superficie y las concesiones demaniales (litoral y puertos). Bien utilizadas, son palancas para desarrollar hoteles, beach clubs, marinas, residencias turísticas u oficinas frente al mar, sin inmovilizar tanto capital y con plena seguridad jurídica. En esta guía explicamos qué son, en qué se diferencian, cuándo conviene cada una, cómo se valoran, los riesgos a vigilar y el proceso para ejecutarlas con orden.

Qué son y en qué se diferencian

Derecho de superficie: construir y explotar “sobre” suelo ajeno

El derecho de superficie otorga a su titular (superficiario) la facultad de edificar y ser propietario de lo construido durante un plazo pactado (habitual 40–99 años). A cambio se paga un canon único o periódico al dueño del suelo. Es un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad, transmisible y bancable. Al finalizar el plazo, la edificación revierte al propietario del terreno, salvo pacto distinto.
Dónde encaja: solares patrimoniales de ayuntamientos, suelos privados prime, proyectos build-to-rent, hoteles y aparcamientos.

Concesión demanial: ocupar y explotar bienes de dominio público

La concesión autoriza a ocupar y explotar un bien de dominio público (p. ej., ribera del mar, zona de servicio portuaria) por un plazo limitado, conforme a un pliego y pagando un canon. La titularidad del bien es siempre pública; el concesionario tiene un derecho de uso exclusivo para el objeto concedido y, en su caso, para las obras autorizadas.
Dónde encaja: beach clubs, terrazas sobre DPMT, marinas y amarres, locales en puertos, pasarelas, estaciones marítimas, aparcamientos en zona portuaria.

Diferencias clave

• Naturaleza del suelo: Superficie sobre suelo privado o patrimonial; concesión sobre dominio público.
• Título y garantías: Superficie se inscribe como derecho real; la concesión se documenta por título administrativo y puede inscribirse con su régimen.
• Plazo y reversión: En ambos hay plazo y reversión, pero en concesión el marco es el pliego y la Ley de Costas/Puertos; en superficie rigen pacto y ley civil/urbanística.
• Obra nueva: En superficie la obra es tuya durante el plazo; en concesión, la obra suele ser afecta al dominio público desde su autorización y revertirá al final.

¿Cuándo conviene cada vía?

El derecho de superficie conviene si…

• Buscas desarrollar o rehabilitar en primeras líneas urbanas con suelo público/privado caro.
• Necesitas bancarizar el proyecto con un activo inscribible y derechos transmisibles.
• Quieres flexibilidad para subarrendar, franquiciar o firmar HMA/arrendamientos.

La concesión conviene si…

• El proyecto solo es posible en DPMT o zona portuaria (p. ej., marinas, terrazas sobre el mar).
• Aceptas pliegos y controles públicos a cambio de ubicaciones únicas.
• Tu modelo aguanta canones revisables, obligaciones de servicio público y auditorías.

Cómo se valora un proyecto con superficie o concesión

Variables comunes

• Plazo efectivo: la vida económica del negocio debe estar dentro del plazo. Los flujos más allá de la reversión no se cuentan.
• Canon: fijo y/o variable. Afecta al NOI igual que una renta.
• CAPEX: amortiza en el plazo del derecho. Cuanto menor el plazo, mayor la presión sobre la TIR.
• Valor residual: suele ser cero o restringido por la reversión; el valor reside en el cash-flow del periodo.
• Riesgo regulatorio: cumplimiento, revisiones de canon, prórrogas y causas de caducidad.

Reglas prácticas de underwriting

• En superficie, modela un DCF a plazo del derecho + test de sensibilidad a 3 variables: canon, ADR/RevPAR y coste de energía/agua.
• En concesión, añade matriz de cumplimiento del pliego: horarios, tarifas, inversiones mínimas, inspecciones.
• Para banca, muestra DSCR trimestral y contingencias explícitas (canon, mantenimiento, ESG).

Cláusulas esenciales que te protegen

En derecho de superficie

• Objeto y alcance de obras (arriba/abajo rasante).
• Plazo y prórrogas claras; causas de resolución tasadas.
• Canon (indexación, revisiones, moratorias en obra).
• Transmisión y gravamen: libertad para hipotecar/subarrendar con límites razonables.
• Reversión: estado de entrega, indemnizaciones y mejoras no amortizadas.
• Compatibilidad urbanística y permisos a cargo de quién.

En concesiones

• Pliego: objeto, superficie, usos permitidos, obligaciones de servicio.
• Canon: fórmula de cálculo (fijo/variable), revisiones e hitos.
• Plan de inversiones: calendario, calidad, mantenimiento obligatorio.
• Seguros y responsabilidad: cobertura marítima/terrestre, RC avanzada.
• Subrogaciones y cesiones: requisitos para vender participaciones o ceder la posición.
• Caducidad y sanciones: matriz de incumplimientos y remedios graduales.

Riesgos comunes y cómo mitigarlos

• Plazo insuficiente para amortizar CAPEX: ajusta alcance o negocia prórroga/moratoria de canon en obra.
• Canon mal calibrado: prueba escenarios de estrés (–10 % ingresos, +15 % costes).
• Trámites y licencias: planifica ruta crítica y evita empezar obras sin permisos firmes.
• Agua y energía en primera línea: integra EPC/ESCO, fotovoltaica y agua regenerada para blindar margen.
• Conflicto de usos (ruido, acceso público): diseña compatibilidad desde el proyecto y comunica.

Tres casos ilustrativos

Caso 1: hotel urbano con derecho de superficie en solar municipal

Un operador obtiene 60 años de superficie sobre un solar prime en Palma. Paga canon fijo creciente con 2 años de carencia durante obra. Con un RevPAR objetivo y ahorro energético vía EPC, alcanza DSCR 1,35x y precio de financiación competitivo. Al año 15 refinancia con menor spread.

Caso 2: beach club y pasarela sobre DPMT con concesión

Concesión a 20 años, canon mixto (fijo + % ventas), límites de aforo y música. El proyecto compensa con ticket medio alto y temporada extendida. Se pacta plan de inversión y mantenimiento; el pliego prevé reversión sin indemnización, por lo que el ROI se concentra en los primeros 12–15 años.

Caso 3: marina deportiva en puerto autonómico

Concesión a 30 años con inversión inicial elevada. Ingresos por amarres, VARADERO y servicios. Canon ligado a ingresos y superficie ocupada. Se estructura reserva de CAPEX desde el año 1 y seguros específicos. La operación es bancable con compás claro de riesgos y cumplimiento.

Proceso paso a paso

1) Viabilidad y screening

Mapa de afecciones (Costas, Puertos, urbanismo, patrimonio), estimación de plazo, canon y capex. Primer DCF de orden de magnitud.

2) Título y permisos

En superficie, negociación con titular del suelo y minuta contractual. En concesión, revisión de pliego, dudas a la Administración y plan de cumplimiento.

3) Proyecto técnico y ESG

Solución compatible con entorno costero/portuario, eficiencia hídrica-energética, accesos y ruidos. Presupuesto cerrado con hitos.

4) Financiación

Term sheet con banca o deuda alternativa. Presenta DSCR por trimestres, cobertura de canon y sensibilidades. Si hay EPC/ESCO, integra green loan.

5) Ejecución y operación

Cronograma realista, seguimiento de pliego y reporting de KPIs. Preparar data room para posibles prórrogas o manageback.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hipotecar un derecho de superficie?

Sí, es un derecho real inscribible, generalmente hipotecable. La garantía recae sobre el derecho y las construcciones vinculadas, no sobre el suelo ajeno.

¿En concesión puedo vender mi posición?

Depende del pliego y de la autorización administrativa. Es común permitir cesión o subrogación si el cesionario cumple requisitos y mantiene el servicio.

¿El canon se puede renegociar?

En superficie, se negocia entre partes (con fórmulas de indexación). En concesión, el canon suele venir reglado; solo se ajusta por fórmulas o causas previstas.

¿Qué pasa al terminar el plazo?

En superficie, lo construido revierte salvo pacto. En concesión, las obras suelen quedar afectas al dominio público. Planifica tu payback dentro del plazo.

¿Es más difícil financiar?

No, si el modelo es sólido. Bancos y fondos financian ambos esquemas cuando el riesgo jurídico está claro, el canon es asumible y el DSCR es robusto.

Conclusión

El derecho de superficie y las concesiones abren la puerta a ubicaciones únicas sin comprar el suelo. Exigen rigor: plazo, canon, permisos y ESG deben cuadrar en el modelo financiero. Cuando encajan, permiten acelerar proyectos, reducir capital inmovilizado y mejorar la rentabilidad ajustada a riesgo.

En Rosa Ramón Patrimonio diseñamos y ejecutamos estas estructuras de principio a fin: viabilidad, contrato o pliego, proyecto técnico, financiación y operación. Si estás evaluando una oportunidad en primera línea, podemos convertirla en un plan bancable, sostenible y rentable.

Referencias (sin enlaces)

• Ley 22/1988, de Costas, y Reglamento General de Costas (RD 876/2014).
• Real Decreto Legislativo 2/2011, de Puertos del Estado y de la Marina Mercante.
• Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (artículos sobre derecho de superficie).
• Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
• Registros de la Propiedad: doctrina y práctica registral del derecho de superficie.
• Puertos del Estado y Ports de les Illes Balears: pliegos tipo y guías de concesiones.
• Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico: gestión del DPMT y guías de ocupación.
• RICS – Guidance on valuing leasehold/concession/operational real estate.
• Loan Market Association – Green Loan Principles (financiación de CAPEX sostenible en activos costeros/portuarios).
• Guías municipales y autonómicas de eficiencia hídrica y energética en entornos costeros.

Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal individualizado.