Ley de Costas 2025: cómo blindar villas y hoteles frente al dominio público marítimo-terrestre

Introducción

Poseer o gestionar un activo en primera línea de mar en Baleares es un privilegio y, a la vez, una responsabilidad. La Ley de Costas y su reglamento determinan qué se puede hacer —y qué no— en la franja más valiosa del litoral: dónde empieza el dominio público marítimo-terrestre (DPMT), cómo se fija el deslinde, qué servidumbres condicionan obras y usos, y cuándo hace falta concesión para ocupar o mantener instalaciones. Entender estas reglas no es un trámite jurídico: es proteger valor patrimonial. Esta guía práctica explica, con lenguaje claro, cómo leer el mapa regulatorio y qué decisiones ayudan a conservar —e incluso mejorar— el valor de tu villa u hotel frente al mar.

El mapa que manda: DPMT, deslinde y servidumbres

La ley declara bien de dominio público la ribera del mar: playas, mar territorial y la zona en la que son apreciables los efectos del oleaje. El “deslinde” es la línea oficial que separa ese dominio del terreno de titularidad privada; hoy está cartografiado para todo el litoral y se consulta de forma pública, lo que aporta seguridad jurídica… o confirma restricciones que ya estabas notando en la práctica.

Tierra adentro existen tres bandas clave:

• Servidumbre de tránsito: paso público inmediato a la ribera.
• Servidumbre de protección: con carácter general 100 metros (ampliable a 200 en tramos singulares). En suelos urbanos consolidados o con planeamiento aprobado antes de 1988, puede reducirse a 20 metros, siempre que se acrediten fechas y documentos.
• Zona de influencia: hasta 500 metros.

Estas franjas no expropian tu propiedad, pero limitan obras, usos y volumen. Saber en cuál está tu activo es el primer cortafuegos contra sustos.

Qué puedo hacer (y qué no) en una villa u hotel frente al mar

En servidumbre de protección suelen autorizarse labores de conservación, reparación y mejora sin aumento de volumen. Las ampliaciones, cambios sustanciales de uso o nuevas piscinas se enfrentan a vetos o condiciones estrictas. Si una parte de tu activo ocupa DPMT —muelle, espigón, beach club o parte de un hotel histórico— necesitas concesión demanial vigente. Sin concesión, no hay seguridad jurídica ni financiación; con concesión caducada, la ocupación es ilegal y el activo pierde liquidez.

Desde 2013, la duración máxima de las concesiones, sumando prórrogas previstas reglamentariamente, puede alcanzar hasta 75 años según usos. No es un derecho automático: hay que solicitar y justificar la compatibilidad del uso, el cumplimiento ambiental y el interés público. La jurisprudencia reciente subraya que la prórroga se analiza caso por caso: asumir “me toca por ley” conduce a frustraciones y retrasos.

Cómo blindar tu activo: una ruta práctica en cuatro movimientos

1. Diagnóstico regulatorio serio. Verifica si el deslinde está aprobado y firme, si existen revisiones en trámite y cómo afectan a tu perímetro. Superpón deslinde, catastro y escritura; identifica qué porciones caen en protección, tránsito o influencia. En Baleares, coordina la lectura estatal con la administración autonómica competente en costas y litoral, que informa sobre usos de temporada, actuaciones en servidumbre y vertidos. Dominar esta doble ventanilla (Estado y comunidad autónoma) evita idas y venidas.
2. Ordena títulos, licencias y realidad física. Alinea tres “fotos” de tu activo: jurídica (títulos, licencias, concesiones, prórrogas), urbanística (planeamiento vigente, grado de consolidación) y física (lo realmente construido). Cualquier desajuste —una terraza ampliada sin cobertura, un quiosco “temporal” que lleva años— es pólvora en una due diligence: resuélvelo antes de financiar o vender.
3. Diseña un plan de uso y obra compatible. Si tienes que intervenir, plantea proyectos “compatibles de fábrica”: conservación y mejora del confort sin aumentar volumen; soluciones pasivas (sombra, control de evaporación), eficiencia hídrica y energética que suman puntos ESG y no chocan con Costas. Para ocupaciones sobre DPMT, documenta el interés público (accesibilidad, seguridad, recuperación ambiental) y la reversibilidad de la instalación.
4. Blinda la operación con concesión y buena gobernanza. Una concesión en vigor y bien explicada en el data room cambia la conversación con bancos y compradores: baja el riesgo y sube el precio. Si el negocio explota parte del DPMT, separa propiedad y explotación en vehículos distintos (SPV/lease) para aislar riesgos y facilitar refinanciaciones o desinversiones por fases.

Dos situaciones típicas… y cómo las resolvemos

Hotel histórico con terrazas sobre DPMT. La concesión vence en cinco años. Antes de reformar, se inicia la prórroga, acreditando inversiones ambientales (gestión de aguas, accesibilidad) y compatibilidad con el uso público del litoral. El proyecto de obra se ajusta al régimen de protección y se acuerda con el banco una financiación condicionada a la prórroga. Resultado: reforma en plazo, coste de capital menor y activo listo para una futura venta con prima.

Villa en primera línea con jardín en servidumbre de protección. El propietario quiere aumentar volumen. Se analiza la fecha de planeamiento para comprobar si aplica la reducción a 20 metros; se recalculan afectaciones y se propone una mejora sin aumento de edificabilidad (redistribución interior, eficiencia hídrica, control solar). Se evita la denegación, se mejora la habitabilidad y el valor se defiende sin conflicto con Costas.

Dudas frecuentes

“¿Puedo legalizar obras antiguas cerca del mar?”

Depende de si invaden DPMT, si están en servidumbre y del momento en que se ejecutaron. La administración puede tolerar conservaciones sin aumento de volumen; lo nuclear (ocupaciones, ampliaciones) exige título habilitante. Revisar, con rigor, deslinde, licencia y la “foto fija” de la época marca la diferencia entre regularizar y demoler.

“Mi planeamiento municipal permite cierta obra, ¿basta?”

No necesariamente. El planeamiento municipal convive con la Ley de Costas. Aunque el PGOU diga “sí”, Costas puede decir “no” en DPMT o en servidumbres. Por eso conviene coordinar expedientes y obtener informes previos cuando el riesgo es alto.

“¿Y si el deslinde me parece injusto o erróneo?”

El deslinde se puede impugnar cuando hay base técnica: dinámica litoral, títulos históricos, errores cartográficos. Es un camino técnico y largo; mientras tanto, conviene pactar la explotación ordenada para no paralizar la vida y el valor del activo.

“¿Realmente interesa pedir prórrogas de concesión?”
Sí, si el negocio depende de esa ocupación. Pero no son automáticas: hay que demostrar compatibilidad ambiental y de uso público, y asumir condiciones. La doctrina reciente del Tribunal Supremo confirma la casuística: prepara el expediente como si fuera una nueva concesión y ganarás tiempo.

Conclusión

Blindar un activo costero no es “pelear” con Costas, sino integrar la ley en tu estrategia patrimonial: diagnosticar bien el deslinde y las servidumbres, ordenar títulos y realidad física, diseñar un proyecto compatible que conserve el valor de uso, y documentarlo para que banca y comprador descuenten menos riesgo. Quien lo hace gana tiempo, financiación más barata y una salida —venta o prórroga— a precio pleno.

En Rosa Ramón Patrimonio acompañamos todo el ciclo: auditoría de afecciones, plan de compatibilidad y valor, tramitación de concesiones y prórrogas, y preparación del data room para financiación o desinversión.

Referencias

• Ley 22/1988, de Costas (texto consolidado; servidumbres de protección de 100 m —20 m en ámbitos previos a 1988— y régimen básico).
• Ley 2/2013, de protección y uso sostenible del litoral (prórrogas extraordinarias de concesiones).
• Real Decreto 876/2014, Reglamento General de Costas (duración y prórrogas de concesiones, hasta 75 años según usos).
• Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico: gestión del DPMT y visor de líneas de deslinde.
• Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico: preguntas frecuentes sobre servidumbres y excepciones por planeamiento anterior a 1988.
• Govern de les Illes Balears, Dirección General de Costas y Litoral: competencias autonómicas en autorizaciones, usos de temporada y servidumbres en suelo rústico.
• Tribunal Supremo, 2023: doctrina sobre prórrogas de concesión (resoluciones que confirman evaluación caso por caso).