Marinas y amarres como activo patrimonial: concesiones, canon y yield

Introducción

Las marinas deportivas y los amarres son un activo patrimonial escaso y muy defendible en Baleares. La clave: casi siempre operan sobre concesiones en puertos o dominio público, no sobre suelo propio. Eso cambia la forma de valorar, financiar y gestionar. En esta guía explicamos, con lenguaje claro, qué estás comprando realmente, cómo se calcula el yield, qué mirar del canon concesional y cómo reducir riesgos para que el activo funcione en el día a día y en una futura desinversión.

Qué estás comprando cuando “compras una marina”

No compras el terreno ni el agua: adquieres la posición concesional y un negocio con derechos y obligaciones. Esto incluye:

• Un título administrativo con un plazo definido y condiciones de uso.
• Instalaciones flotantes y en tierra (pantalanes, fingers, varadero, talleres, locales).
• El derecho de explotar servicios náuticos y comerciales autorizados por el pliego.
• La obligación de pagar canon, mantener niveles de servicio, seguridad y estándares ambientales.

La reversión al final del plazo implica que tu valor reside en los flujos dentro de la concesión y en tu capacidad de prorrogar o ganar un nuevo concurso.

Ingresos de una marina: de dónde viene de verdad el NOI

• Amarres: tarifas por eslora, manga y temporada; mejor mix cuando crece el peso de esloras medias-altas y tránsitos de calidad.
• Varadero y servicios técnicos: travel lift, invernaje, pintura, mecánica; negocio esencial para desestacionalizar.
• Dry stack / invernaje en seco: rotación alta, margen interesante en pequeñas y medianas esloras.
• Suministros: agua y electricidad medidos; oportunidad de eficiencia y control de pérdidas.
• Comercial y restauración: alquiler de locales, kioscos, aparcamientos; cuidar la curaduría del mix eleva ticket y reputación.
• Combustible y tienda náutica: volumen con márgenes más finos; vigila logística y seguridad.
• Servicios premium: concierge, seguridad reforzada, recogida selectiva de residuos, pumping station.

El canon concesional: cómo impacta en tu rentabilidad

El canon suele ser fijo y/o variable en función de superficies ocupadas y actividad. En la práctica:

• Trátalo como una renta: entra en OPEX y afecta directamente al NOI y al DSCR.
• Revisa fórmulas de actualización, revisión de tarifas y penalizaciones por bajos niveles de servicio.
• Calcula escenarios con –10 % ingresos y +15 % costes. Si el proyecto aguanta, vas por buen camino.

Cómo calcular el yield en una concesión

• Modeliza un DCF solo hasta el fin del plazo (o hasta la prórroga probable, si es realista y defendible).
• Considera CAPEX de reposición anual (pantalanes, fingers, defensas, IT, seguridad).
• Ajusta por estacionalidad (alta, media, baja) y por riesgos operativos (temporalidad, dragados).
• Yield objetivo: dependerá de ubicación, plazo remanente y calidad del mix. En general, cuanto menor plazo remanente y mayor canon relativo, mayor prima exigida por el inversor.

Tres casos ilustrativos

Caso 1: marina de 450 amarres con 18 años de concesión restante

Prioridad: estabilizar ingresos y bajar OPEX. Palancas: sensórica de consumos, revisión de contratos de locales, política de precios por eslora y temporada. Resultado esperado: NOI +9 % en dos años y DSCR +0,15x sin ampliaciones.

Caso 2: club de amarres + varadero con 9 años restantes

Estrategia “puente”: CAPEX selectivo en seguridad y travel lift, paquete de servicios premium y plan de diálogo con Autoridad Portuaria para una prórroga condicionada a inversiones. Objetivo: mantener ocupación >92 % y preparar un proceso competitivo de desinversión en año 5.

Caso 3: nueva concesión en puerto autonómico

Pliego exige inversión inicial relevante y estándares ambientales. Estructura: deuda + equity, canon con carencia durante obra, contrato ESCO para energía y bombeos. Meta: break-even operativo en 24 meses y green loan ligado a ahorro energético.

Due diligence que evita sustos

• Título concesional: plazo exacto, prórrogas posibles, cesiones, subrogaciones, causas de caducidad.
• Pliego y anexos: usos permitidos, tarifas máximas, obligaciones ambientales y de seguridad.
• Canon: fórmula, histórico de pagos y liquidaciones; inspecciones en curso.
• Tarifas y ocupación: por eslora y temporada; lista de espera; dependencia de Top-10 clientes.
• Varadero: licencias, seguros, siniestralidad, cumplimiento de residuos peligrosos.
• Dredging & bathymetry: batimetrías, histórico de dragados y presupuesto futuro.
• Infraestructura: estado de pantalanes, fingers, defensas, acometidas eléctricas, PMR, ciberseguridad.
• ESG: gestión de aguas grises/negras, separador de hidrocarburos, puntos de recarga, ISO/EMAS.
• Litigios y reclamaciones: actas, sanciones o expedientes abiertos.

Riesgos clave y cómo mitigarlos

• Plazo corto: concentra el retorno antes de año límite y negocia prórrogas con plan de inversión.
• Eventos climáticos: pólizas adecuadas y, cuando tenga sentido, seguros paramétricos; diseño PIANC y mantenimiento preventivo.
• Sedimentación: provisiona dragados; contratos marco a precio unitario.
• Regulatorio: cumplimiento proactivo del pliego; auditorías internas y formación.
• Reputación: experiencia de usuario, limpieza y silencio. Un NPS alto protege tarifas.

Financiación y bancabilidad

• Presenta DSCR trimestral, canón-coverage y sensibilidades de ocupación y energía.
• Vincula inversiones de eficiencia a financiación verde con KPIs verificables.
• Prevé DSRA (reserva de servicio de deuda) para baja temporada y dragados extraordinarios.

Preguntas frecuentes

¿Se puede hipotecar una concesión portuaria?

Suele admitirse con autorización de la Autoridad Portuaria y dentro de los límites del pliego. La garantía recae sobre los derechos concesionales y las instalaciones afectas.

¿Puedo subir tarifas libremente?

Depende del pliego: hay topes o bandas y a veces tarifas públicas. Lo que sí se puede optimizar es mix de esloras, servicios premium y rotación.

¿Qué pasa al finalizar el plazo?

Las instalaciones normalmente revierten. Tu modelo debe recuperar inversión y margen antes. Una prórroga puede ser viable si aportas inversión y mejoras de servicio.

¿Sin varadero la marina es viable?

Sí, pero es más estacional. El varadero desestacionaliza y mejora el NOI; si no existe, evalúa un dry stack o acuerdos con talleres externos.

¿Cómo afectan los criterios ESG?

Directamente: energía, agua, residuos, ruido y vertidos. Cumplir y medir mejora la seguridad jurídica, la financiación y el precio en una venta.

Conclusión

Las marinas y los amarres pueden ser un activo extraordinario si dominas tres ideas: el negocio vive en una concesión con plazo, el canon es una “renta” que gobierna tu NOI y el yield depende de ejecutar bien hoy y negociar inteligentemente el mañana. Con una due diligence rigurosa y un plan de inversión realista, la primera línea puede ser rentable sin comprar el suelo.

En Rosa Ramón Patrimonio analizamos, valoramos y estructuramos operaciones de marinas y amarres en Baleares: del estudio de viabilidad al cierre y la gestión posterior, con foco en riesgo, rentabilidad y salida.

Referencias

• Real Decreto Legislativo 2/2011, de Puertos del Estado y de la Marina Mercante.
• Ley 22/1988, de Costas, y Reglamento General de Costas.
• Autoridad Portuaria de Baleares (APB): pliegos y criterios de concesiones.
• Ports de les Illes Balears (PortsIB): normativa y pliegos tipo.
• PIANC – Recomendaciones técnicas para diseño y operación de marinas.
• ANEN – Informes del sector náutico y evolución de esloras.
• RICS – Valuation of trade-related and concession assets.
• Loan Market Association – Green Loan Principles aplicados a infraestructuras.
• European Banking Authority – Guías de originación (DSCR, riesgos ESG).

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal individualizado.