Plan de sucesión inmobiliaria 2026: donación, herencia o holding patrimonial (cuándo conviene cada vía)

Introducción

En muchas familias y grupos empresariales de Mallorca, 2026 será un año de decisiones: venta de activos para reinvertir, relevo generacional, reorganización de carteras y, sobre todo, cómo transmitir el patrimonio sin erosionar su valor. Elegir entre donación en vida, herencia o vehículos societarios (holding patrimonial/empresa familiar) no es solo una cuestión fiscal; afecta a la gobernanza, a la paz familiar y a la capacidad de financiar el futuro.
Este artículo ofrece un mapa claro, con lenguaje sencillo, para entender cada vía, cuándo tiene sentido y qué pasos dar para llegar a 2026 con un plan sólido.

Tres caminos, tres lógicas distintas

Donación en vida: control de los tiempos y pedagogía patrimonial

La donación permite ordenar el relevo en fases, tutelar el uso de los bienes (p. ej., con reservas de usufructo) y evitar la incertidumbre del “todo a la vez” del fallecimiento.

• Ventaja: se educa a la siguiente generación y se pueden condicionar usos o ventas.
• Atención: la donación suele tributar para el donatario en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) conforme a la normativa autonómica aplicable, y para el donante puede generar ganancia patrimonial en IRPF si hay plusvalías latentes (con excepciones, p. ej., vivienda habitual de mayores de 65 años). Además, puede devengar plusvalía municipal (IIVTNU).
• Cuándo encaja: cuando existe plan de mentoring y patrimonio suficientemente líquido para absorber impuestos sin tensionar la tesorería familiar; útil para anticipar conflictos y “probar” la corresponsabilidad.

Herencia: transmisión integral con “foto” de cierre

La herencia consolida el traspaso en un momento único.

• Ventaja: el heredero recibe los bienes con un valor fiscal actualizado (el declarado a efectos del ISD), lo que reduce la ganancia futura si vende; no hay IRPF del causante por la transmisión mortis causa.
• Atención: liquidez para pagar ISD e IIVTNU donde proceda; coordinación con el testamento (legítimas, mejoras, sustituciones) y con el protocolo familiar si hay empresa.
• Cuándo encaja: cuando se desea mantener control hasta el final y el patrimonio está ordenado (deudas, licencias, arrendamientos, valoraciones). Clave tener liquidez o pólizas para el impuesto.

Holding patrimonial o empresa familiar: gobernanza y eficiencia a largo plazo

Instrumentar los inmuebles en una sociedad (o grupo) con reglas de entrada/salida y un consejo que tome decisiones protege el control, profesionaliza el asset management y puede optimizar la fiscalidad si se cumplen requisitos de actividad económica y de empresa familiar.

• Ventaja: separación PropCo/OpCo, informes y KPIs homogéneos, acceso a financiación y (en ciertos supuestos) beneficios en ISD e Impuesto sobre el Patrimonio sobre participaciones de empresas familiares.
• Atención: la mera tenencia pasiva de inmuebles puede convertir la sociedad en sociedad patrimonial (sin ventajas específicas). Para que el arrendamiento se considere actividad económica, se exige, entre otros criterios, empleado a jornada completa y medios organizativos reales.
• Cuándo encaja: patrimonios que crecen y necesitan reglas (entrada de cónyuges, retribución, reparto de dividendos, ventas), o cuando se busca atraer coinversión y profesionalizar la gestión.

¿Qué vía conviene? Un marco de decisión práctico

• Si el objetivo es formar a la siguiente generación y ya hay madurez para asumir responsabilidades → Donación parcial con reglas (usufructo, derechos de adquisición preferente, pactos de no venta).
• Si el objetivo es preservar control hasta el final y simplificar trámites → Herencia con testamento claro, póliza para impuestos y preacuerdos familia/empresa.
• Si el objetivo es gobernar a largo plazo y atraer capital/financiación → Holding con protocolo familiar, consejo y políticas de inversión/endeudamiento.
  A menudo la mejor solución es combinada: reordenar vía holding y, sobre esa base, donar participaciones o planificar la herencia.

Lo que más erosiona valor (y cómo evitarlo)

1. Elegir por impuestos, no por estrategia. El mejor ahorro fiscal puede ser un mal plan si rompe la gobernanza. Primero estrategia, después fiscalidad.
2. Inmuebles con “sorpresas”. Regulariza licencias, contratos y catastro antes de donar o heredar. Un activo con pasivos ocultos devalúa toda la operación.
3. Falta de liquidez para impuestos. Prevé reservas o seguros (vida, key-man) para cubrir ISD y plusvalías municipales sin vender a destiempo.
4. Donaciones sin considerar IRPF del donante. En bienes con gran revalorización, la factura de IRPF del donante puede ser significativa; evalúa exenciones y calendario.
5. Sociedades sin actividad real. Si no cumples los requisitos de actividad económica, perderás las ventajas de empresa familiar; implanta empleado, procesos y reporting.

Mini-casos ilustrativos (con lógica de Mallorca)

Familia con dos hoteles y locales en Palma.
Reordenan activos en un holding (PropCo) y separan la explotación hotelera (OpCo). Implantan empleado y procesos en la PropCo para calificar arrendamiento como actividad económica. Sobre esa base, planean donación gradual de participaciones a los hijos con pacto de sindicación y límites de endeudamiento. Resultado: gobierno claro, financiación más barata y sucesión sin sobresaltos.

Matrimonio con tres viviendas de alquiler y una villa familiar.
Regularizan contratos, actualizan valores y planifican herencia con testamento y seguro para ISD. Donan en vida una vivienda a un hijo que ya reside en ella, reservando usufructo temporal y enseñándole la gestión (proveedores, fiscalidad). Evitan tensiones y mantienen liquidez.

Pasos para llegar a 2026 con los deberes hechos

1. Radiografía patrimonial: lista de inmuebles, deudas, licencias, contratos y valores actualizados.
2. Objetivos claros: ¿control? ¿paz familiar? ¿liquidez? ¿crecimiento?
3. Escenarios fiscales comparados: donación, herencia y holding (con normativa autonómica de ISD e ITP/AJD y plusvalías municipales).
4. Gobernanza: protocolo familiar, testamento, poderes preventivos y reglas de venta/endeudamiento.
5. Plan de liquidez: reservas, pólizas y calendario para no malvender activos.
6. Ejecución: escritura, adaptación contable y data room listo para banca o auditoría familiar.

Preguntas frecuentes

¿La donación siempre es peor que heredar por impuestos?

No siempre. Con bonificaciones autonómicas y una correcta valoración, la donación puede encajar si te aporta control de tiempos y pedagogía. Pero si el bien tiene gran plusvalía latente, el IRPF del donante puede hacerla ineficiente. Hay que simular ambas vías.

¿Puedo donar y reservarme el usufructo?

Sí. Es habitual en inmuebles de renta: donas la nuda propiedad y mantienes el usufructo (rentas) hasta una fecha o hasta el fallecimiento. Ordena bien gastos, reparaciones y decisiones para evitar conflictos.

¿El heredero “sube” el valor de adquisición?

En general, el heredero adquiere por el valor declarado a efectos del ISD (dentro de las reglas vigentes). Eso reduce la ganancia futura si vende. En donación, el adquirente hereda, en términos de IRPF, la antigüedad fiscal del donante, con matices.

¿Cuándo me conviene un holding?

Cuando necesitas reglas, profesionalizar la gestión y, eventualmente, beneficios de empresa familiar (si hay actividad económica real). Si tu sociedad solo “posee” inmuebles sin organización, será patrimonial y no accederá a esos beneficios.

¿Cómo afecta a la financiación?

A los bancos les gusta la visibilidad: sociedades con flujos ordenados, contratos claros y KPIs. Un holding bien armado, con empleado y reporting, mejora el acceso a crédito y a financiación verde si los activos cumplen ESG.

¿Y si la familia vive fuera de España?

La residencia fiscal de donantes y donatarios puede cambiar tributación y competencia. En patrimonios internacionales, añade una capa de planificación (convenios de doble imposición, normativa de cada país) antes de mover ficha.

Conclusión

No hay vía “perfecta” universal. La clave es alinear estrategia, fiscalidad y gobernanza: si quieres formar sucesores, una donación en fases puede ser la herramienta; si priorizas control, una herencia bien preparada evita fricciones; si buscas escala y profesionalización, el holding ordena la casa y abre puertas a capital. 2026 es una gran oportunidad para pasar del deseo al plan, con números, documentos y reglas que preserven el legado.

En Rosa Ramón Patrimonio diseñamos contigo el plan de sucesión inmobiliaria: auditoría patrimonial, simulación fiscal comparada, protocolo familiar, estructura societaria y acompañamiento notarial y bancario. Todo con confidencialidad y enfoque práctico.

Referencias (sin enlaces)

• Código Civil y normativa autonómica civil aplicable (sucesiones y legítimas).
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y su Reglamento (RD 1629/1991).
• Ley 35/2006, del IRPF, y Reglamento del IRPF.
• Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades.
• Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IIVTNU).
• Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993).
• Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos y doctrina sobre actividad económica en arrendamiento inmobiliario.
• Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre empresa familiar y requisitos para beneficios fiscales.
• Normativa autonómica de Illes Balears en ISD e ITP/AJD; criterios de la Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB).
• Guías de planificación sucesoria y protocolos familiares de colegios notariales y de economistas.

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Cada caso exige un análisis específico y actualizado a la normativa vigente.