Plaza de parking como activo: cuándo compra suelta rinde más que 1 m² de vivienda en Palma

Introducción

En Palma hablamos mucho del precio por metro cuadrado de vivienda. Hablemos del metro “cuadrado” más subestimado: el de una plaza de parking. En barrios donde aparcar es una gincana, una plaza bien situada puede rendir más y con menos gestión que 1 m² de vivienda. Menos CAPEX, menos averías, menos rotación conflictiva… y liquidez sorprendente cuando la calle aprieta.

Este artículo baja a tierra la decisión: dónde rinden, cómo calcular su rentabilidad neta, qué riesgos mirar (pendientes, filtraciones, comunidad), y en qué casos la compra suelta de plazas supera, sin drama, el retorno de añadir “un metro más” a la vivienda.

Cuándo una plaza gana a 1 m² de vivienda (idea fuerza)

• Demanda cautiva: zonas con ORA/azul, calles estrechas, hospitales/colegios/centro histórico y edificios sin garaje.
• Precio absoluto bajo: ticket de entrada 10–35 mil € (muy variable por microzona) frente a los cientos de miles de una vivienda.
• Costes casi planos: comunidad + IBI modestos, mantenimiento mínimo, sin cocina, caldera, electrodomésticos, ni altas de suministros.
• Liquidez táctica: se alquila y se vende ágilmente si está donde duele aparcar.

Traducción: no compite con “la vivienda perfecta”; compite con el siguiente euro que ibas a meter en vivienda sin mejorar realmente su renta.

Dónde mirar en Palma (mapa micro útil)

• Intrarrondas y ejes Borne–Jaime III–Casco histórico: calles estrechas, residentes con necesidad diaria.
• Santa Catalina, Son Armadams, Son Espanyolet: ocio + residentes; aparcar en superficie es deporte.
• Portixol–Molinar y segundas líneas: mucha bici, sí; pero el coche no desaparece. La plaza reduce fricción diaria.
• Entorno hospitales / juzgados / campus: demanda laboral estable, turnos, horarios extendidos.
• Edificios sin garaje (años 60–80): vecinos dispuestos a pagar por comodidad.

Pista rápida: si ves doble fila crónica o residentes dando vueltas a las 20:30, ese submercado paga por aparcar.

Cómo se calcula (sin magia): el rendimiento de una plaza

Fórmula simple
Yield neto (%) = (Renta anual – Gastos recurrentes) / Coste total de adquisición × 100

• Renta anual: alquiler mensual × 12.
• Gastos recurrentes: comunidad + IBI + seguro (si lo hay) + comisión de gestión (si delegas).
• Coste total: precio + impuestos (ITP/IVA) + notaría/registro + (opcional) mejoras menores.

Ejemplo orientativo (solo para método)

• Precio de compra: 22.000 €
• Costes compra (ITP, notaría, registro): 2.200 €
• Coste total: 24.200 €
• Renta mensual: 120 € → 1.440 €/año
• Gastos: comunidad 180 €/año + IBI 60 €/año = 240 €
• NOI: 1.440 – 240 = 1.200 €
• Yield neto: 1.200 / 24.200 = 4,96%

Compara ese ~5% neto con el rendimiento adicional que te daría “1 m² más” de vivienda (que no existe como unidad comprable y, si existiera, rara vez se monetiza en alquiler de forma directa).

Cuándo la plaza bate con claridad a la vivienda

• Techo de alquiler residencial: el piso ya cobra el máximo lógico del barrio; gastar más en acabados no sube la renta. La plaza sí añade ingreso real.
• Riesgo operativo: pisos viejos = mantenimiento y llamadas. En la plaza, la gestión es mínima.
• Horizonte y liquidez: si prevés vender en 2–4 años, una plaza bien ubicada suele rotar más rápido que “un plus” cosmético en vivienda.
• Diversificación: con el ticket de una reforma media, compras 2–3 plazas en microzonas distintas.

Qué hace “prime” a una plaza de parking

• Acceso sencillo: rampas no suicidas, radios de giro generosos, carril ancho.
• Plaza de verdad: ancho útil ≥ 2,35–2,50 m; ideal para SUV. Sin pilares “besucones”.
• Ubicación micro: 200–300 m de la necesidad diaria del inquilino (casa o trabajo).
• Seguridad y limpieza: iluminación, cámaras, puertas que funcionan.
• Comunidad solvente: derramas controladas, ascensores/puertas mantenidos, administración que responde.
• Extras con demanda: preinstalación de punto de recarga, trastero anexo, fácil maniobra.

Dónde fallan (alertas que tiran la rentabilidad)

• Pendiente excesiva o giros imposibles: la plaza “sirve” pero nadie la quiere.
• Filtraciones y humedades: costes repetidos, corrosión, malos olores.
• Grietas y patologías: pide informes si ves fisuras serias o punzonamiento.
• Conflictos de comunidad: morosidad, puertas averiadas eternamente, derramas recurrentes.
• Plazas “cortas”: caben utilitarios, pero medio Palma lleva SUV.
• Accesos con toques: rampas que rozan bajos; cada roce es una queja y una baja.

Estrategias de explotación (sin complicarse)

1. Alquiler mensual a residente (larga estancia). Estable y simple.
2. Alquiler a trabajador cercano (turnos). Va como un reloj si estás junto a hospitales/centro.
3. Pack plaza + trastero: sube el ticket mensual con valor real.
4. Recarga eléctrica: un wallbox (si la comunidad lo permite) puede añadir 15–30 €/mes.
5. Venta táctica en picos de demanda (verano en zonas de costa; otoño en casco urbano).

Nota legal: el alquiler rotativo por horas/días puede requerir autorizaciones y generar fricciones comunitarias; no lo asumas por defecto.

Fiscalidad y costes (mirada rápida, no asesoría)

• Impuesto de compra: ITP (segunda transmisión) o IVA (obra nueva/promotor).
• IBI: suele ser bajo, pero cuántificalo.
• Comunidad: pregunta cuota real y si hay derramas previstas.
• IRPF: rendimientos del capital inmobiliario, con gastos deducibles.
• Plusvalía municipal en venta: valora impacto en salida.

Consulta siempre con tu asesor; el objetivo aquí es ayudarte a preguntar bien.

Due diligence exprés antes de reservar

• Documento: título y estado registral; referencia catastral correcta; que la plaza esté debidamente descrita (número, planta, metros).
• Servidumbres internas: paso de instalaciones, columnas, zonas de rodadura.
• Medidas reales: cinta en mano; ancho libre entre líneas/pilares.
• Prueba de acceso: sube y baja con coche tipo (o mide rampas y radios).
• Comunidad: actas recientes, morosidad, averías puerta/ascensor, derramas.
• Humedades/filtraciones: manchas, olor, bombeos continuos.
• Demanda real: pregunta a conserjes, vecinos, portales… ¿hay lista de espera?

Comparar bien: plaza suelta vs “más vivienda”

Caso A – Plaza suelta

• Ticket: 24.200 € (con costes)
• NOI: ~1.200 €
• Yield neto: ~5,0%
• Gestión: baja
• Liquidez: alta si microzona “duele”

Caso B – 24.200 € en vivienda

• Si lo metes en acabados: el alquiler apenas sube tras cierto umbral; retorno marginal bajo.
• Si lo metes en m² adicionales: casi nunca puedes comprar “1 m²”; o cambias de tipología (mucho más CAPEX) o el euro se diluye.

Conclusión operativa: a igualdad de riesgo, la plaza suelta gana cuando la vivienda ya está en su “mejor versión razonable” para ese barrio.

Preguntas frecuentes

¿Mejor plaza grande o dos pequeñas?
Depende del micro. Una plaza SUV “fácil” se alquila sola y se vende rápido. Dos plazas pequeñas diversifican, pero ojo con la demanda real.

¿Puedo poner punto de recarga sin permiso?
La Ley mejora el derecho a instalarlo, pero informa y coordina con la comunidad. Revisa potencia y trazado.

¿Trastero suma mucho a la renta?
Sí, si está en el mismo nivel y con acceso cómodo. El pack “plaza + trastero” es muy líquido.

¿Y si alquilo por días?
Puede requerir autorización y genera fricción. El mensual a residente o trabajador cercano es el estándar más estable.

¿Cuánto tardaré en alquilarla?
En microzonas tensas, días o pocas semanas si el precio es de mercado. Si pasa un mes sin interés, revisa precio o plaza (acceso/dimensiones).

Errores comunes que cuestan dinero

• Comprar “a ciegas” sin medir ancho libre.
• No leer actas y comerte derrama a 3 meses.
• Ignorar rampas imposibles y rozaduras (bajas aseguradas).
• Creer que “cualquier plaza vale lo mismo” en el mismo edificio (no es cierto).
• Poner precio por sentir, no por comparables reales de la misma calle.

Conclusión

Una plaza de parking bien elegida puede ser el activo más eficiente de tu cartera en Palma: rentabilidad neta decente, gestión mínima y alta liquidez. La clave no está en el edificio entero, está en esa rampa, ese giro, ese ancho, esa calle. Donde la gente sufre para aparcar, la plaza paga y agradece.

Si tu vivienda ya cobra lo que debe y las mejoras no suben la renta, el siguiente euro rinde mejor en el garaje correcto que en “más foto” dentro del piso.

En Rosa Ramón Patrimonio te ayudamos a seleccionar y comprar plazas con método: mediciones, prueba de acceso, revisión de comunidad, estimación de renta y plan de salida. Si quieres un informe micro de tu zona con yield esperado y comparables reales, lo preparamos y lo caminamos contigo, sin prisas y con números.