Rehabilitar hoteles sin CAPEX inicial: contratos ESCO y EPC que mejoran tu DSCR

Introducción

Muchos hoteles en Baleares necesitan modernizarse: consumen demasiada energía, pierden agua, no cumplen con las nuevas exigencias ESG y ven cómo sus márgenes se estrechan temporada tras temporada. El problema no es técnico; es financiero. ¿Cómo ejecutar una reforma profunda si el CAPEX inmoviliza caja o encarece la deuda? La respuesta práctica para numerosos activos vacacionales pasa por contratos de rendimiento energético con una ESCO y, en su versión más completa, por contratos EPC. Permiten rehabilitar sin desembolso inicial, pagar las obras con los ahorros generados y, al mismo tiempo, mejorar el DSCR que mira el banco cuando refinancia.

Este artículo explica, con lenguaje claro, cómo funcionan, qué se puede incluir, cómo impactan en el DSCR y qué precauciones contractuales hay que tomar. Cerramos con casos tipo en hoteles de Mallorca y una guía para decidir si tu activo es elegible.

Qué es una ESCO y qué es un EPC (sin jerga)

Una ESCO es una empresa que diseña, financia, instala y mantiene medidas de eficiencia (climatización, ACS, fotovoltaica, aislamiento, recuperación de calor, telemetría, control de piscinas, iluminación, etc.). Cobra a partir de ahorros medibles frente a una línea base acordada.

Un EPC (Energy Performance Contract) es el contrato que fija ese acuerdo de “ahorro garantizado”. El hotel no paga las obras por adelantado: la ESCO las asume y recupera su inversión mediante una cuota ligada al ahorro durante un plazo (normalmente 5–10 años). Si el ahorro real es inferior al garantizado, la ESCO compensa la diferencia. Si es superior, se reparte según lo pactado.

Por qué mejora el DSCR

El DSCR (Debt Service Coverage Ratio) relaciona el flujo de caja operativo con el servicio de la deuda. Al reducir gastos energéticos y de mantenimiento, el NOI sube. Si además el contrato transfiere parte de riesgos a la ESCO y asegura un mínimo de ahorro, el perfil de riesgo del activo baja. Con NOI más alto y menor volatilidad, el DSCR mejora y la banca está más dispuesta a refinanciar a un spread menor o ampliar plazos.

Un ejemplo simple de impacto

Hotel vacacional de 150 llaves en Mallorca, 6 meses de alta y 3 de media.

• Antes: gasto energético anual 420 000 €, gasto de mantenimiento térmico 60 000 €. NOI: 2,10 M €. DSCR: 1,25x.
• Proyecto ESCO + EPC: medidas que reducen un 30 % la energía y un 20 % el mantenimiento. Ahorro bruto anual: 420 000 × 0,30 + 60 000 × 0,20 = 150 000 €.
• Cuota a la ESCO: 110 000 € anuales (amortiza inversión y O&M), ahorro neto para el hotel: 40 000 €.
• Después: NOI: 2,14 M € y, lo más relevante, ahorro garantizado por contrato. Con la misma deuda, el DSCR sube a ≈1,30x. Al refinanciar con mejor tipo y plazo, el DSCR puede pasar a 1,35–1,40x sin subir tarifas.

Qué incluye un buen proyecto de eficiencia en hotelería vacacional

• Climatización y ACS: sustitución por aerotermia, enfriadoras de alta eficiencia, recuperación de calor de cocinas y lavandería.
• Control y sensórica: BMS para habitaciones y zonas comunes, válvulas y variadores de frecuencia en bombeos.
• Agua y piscinas: cubiertas anti-evaporación, recuperación de aguas grises para riego, telemetría de fugas.
• Envolvente: aislamiento de cubiertas y fachadas de fácil ejecución en temporada baja.
• Fotovoltaica: autoconsumo para salas técnicas y cocina; reduce picos en meses de mayor demanda.
• Iluminación: LED con control de presencia real, no solo cambio de luminarias.
• Operación y mantenimiento: contrato O&M con indicadores de disponibilidad y tiempo de respuesta.

Cómo se estructura el EPC para que funcione

1. Línea base sólida. Se define con 12–24 meses de consumos (electricidad, gas, agua) ajustados por ocupación, clima y calendario de servicios. Sin línea base robusta, no hay garantía defendible.
2. Ahorro garantizado y verificación. La ESCO garantiza un mínimo anual; un verificador independiente certifica el ahorro con una metodología acordada.
3. Reparto del excedente. Si el ahorro supera lo garantizado, el extra se reparte (por ejemplo, 70/30 a favor del hotel). Esto incentiva a la ESCO a optimizar.
4. Riesgos y responsabilidades claros. La ESCO asume rendimiento de equipos; el hotel, el uso normal y el mantenimiento de áreas fuera de alcance.
5. Cláusulas de rendimiento. Penalizaciones si no se alcanzan ahorros, y bonus si se superan ciertos umbrales.
6. Duración y salida. Plazo típico 7–10 años. Opción de compra anticipada del sistema si el hotel decide refinanciar o vender.
7. Compatibilidad con financiación verde. Los ahorros medidos alimentan KPIs ESG; facilitan green loans con mejor diferencial.

Casos tipo en Mallorca

Caso A: resort de 300 habitaciones en el norte

Necesidad: bajar OPEX y mejorar rating ESG ante touroperadores.
Medidas: aerotermia para ACS, BMS por zonas, fotovoltaica 350 kWp, cubiertas de piscina, telemetría de agua.
Resultados: –28 % energía, –15 % agua medible, disponibilidad de equipos 98 %. Cuota ESCO absorbida con el ahorro; NPS sube por confort térmico y agua caliente más estable. Refinanciación con 25 pb menos de margen y DSCR +0,08x.

Caso B: hotel urbano 110 llaves en Palma

Necesidad: evitar CAPEX por caja limitada y preparar una venta en 18 meses.
Medidas: LED con control real de presencia, variadores en climatización, optimización de ventilación, micro-FV 100 kWp.
Resultados: –22 % energía. Ahorro garantizado cubre la cuota y deja margen. El EPC se presenta en el data room de la venta como contrato transferible: el comprador lo valora como riesgo operativo menor y paga una prima sobre el múltiplo.

Preguntas frecuentes

¿De verdad es “sin CAPEX”?
Para el hotel, sí: la inversión inicial la asume la ESCO y se paga con los ahorros. A veces conviene aportar un CAPEX mínimo para actuaciones que la ESCO no financia (por ejemplo, pequeñas obras civiles). También es frecuente que la ESCO incluya ese CAPEX en su cálculo y lo recupere vía cuota.

¿Qué pasa si la ocupación sube o baja mucho?
La línea base y el ahorro se ajustan por factores independientes: ocupación, clima, horarios. Esto evita que la ESCO cobre “de más” en un verano excepcional o “de menos” en una temporada floja. El método de ajuste queda pactado en el contrato y auditado.

¿Y si quiero vender el hotel en dos años?
Se puede pactar cesión del EPC al comprador o compra anticipada de la instalación. Presentar un contrato con ahorro garantizado y KPI ESG verificados suele aumentar la liquidez y el precio en la salida.

¿Qué mira la banca para darme mejor tipo?
Mira tres cosas: 1) ahorro garantizado y metodología de verificación, 2) mejora del DSCR con sensibilidad de ocupación y precios energéticos, 3) que los equipos tengan O&M con garantías de disponibilidad. Si todo encaja, la operación encaja en financiación verde con spreads algo menores y plazos más largos.

¿Hay riesgo tecnológico?
Se mitiga con especificaciones de equipos probados, garantías del fabricante, cláusulas de rendimiento y un plan de repuestos. Además, la ESCO asume el riesgo de que el sistema rinda lo prometido; está en su cuenta de resultados.

¿Puede combinarse con subvenciones o deducciones?
Sí. La ESCO puede integrarlas en el modelo financiero, reduciendo cuota o plazo. También se puede destinar la ayuda a amortización anticipada cuando se cobre.

Cómo decidir si tu hotel es elegible

• Gasto energético elevado sobre ventas (≥6–8 % en vacacional) o sistemas antiguos.
• Temporada con picos de operación que penalizan el precio de la energía.
• Necesidad de refinanciación a 12–24 meses: subir DSCR rápido es clave.
• Objetivo de venta en 1–3 años: un EPC transferible con ahorro garantizado es un argumento de precio.

Hoja de ruta recomendada

1. Pre-auditoría técnica y de consumos para fijar una línea base seria.
2. RFI/RFP a 2–3 ESCO con alcance homogéneo; comparamos en €/MWh ahorrado, no solo en cuota.
3. Term sheet con ahorro garantizado, metodología de ajuste, O&M, penalizaciones y vías de salida.
4. Alineación con el banco: presentar el EPC como parte de un paquete de refinanciación verde.
5. Ejecución fuera de temporada, con plan de contingencia para no afectar la operación.

Conclusión

Un contrato ESCO/EPC bien diseñado permite rehabilitar sin bloquear caja, elevar el NOI y mejorar el DSCR con rapidez. En un mercado donde los touroperadores piden hoteles más eficientes y la banca discrimina por riesgo, convertir ahorro en financiación es una ventaja competitiva real. La clave no está en la tecnología, sino en el contrato: línea base robusta, ahorro garantizado, verificación independiente, O&M exigente y cláusulas de salida claras.

El equipo de Rosa Ramón Patrimonio puede ayudarte a recorrer todo el camino: desde la pre-auditoría y el concurso de ESCO hasta la alineación bancaria y la integración del EPC en tu estrategia de refinanciación o desinversión. Si te estás planteando una reforma energética y no quieres inmovilizar CAPEX, hablemos y cuantifiquemos cuánto puede ganar tu hotel en eficiencia, margen… y valor.

Referencias

• IDAE – Guía de contratación de servicios energéticos (contratos ESCO y EPC).
• MITECO – Documentación técnica y modelos de pliegos para servicios energéticos en edificios.
• EVO – IPMVP: International Performance Measurement and Verification Protocol.
• UNE-EN ISO 50001:2018 – Sistemas de gestión de la energía.
• UNE-EN 16247 – Auditorías energéticas (partes 1–5).
• Loan Market Association (LMA) – Green Loan Principles y Sustainability-Linked Loan Principles.
• European Banking Authority – Guidelines on Loan Origination and Monitoring (integración de factores ESG).
• European Commission – Energy Efficiency Directive (versión refundida 2023).
• UNWTO – Hotel Energy Solutions Project (eficiencia energética en hotelería).
• RICS – Sustainability and ESG in commercial property valuation.
• GBCe – Marco de Edificación Sostenible y certificación VERDE.
• GRESB – Real Estate Standard (reporting ESG para inmobiliario).